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2020-01-27

【向劏房之王借鏡】日本資源匱乏,為甚麼可成為亞洲最發達國家?

  早前趁聖誕這段黃金假期,拜訪了一個日本的好朋友。他是日本劏房之王,目前有5,400多間劏房、大小公寓,遍布東京。幾千間劏房,產生強大的現金流,根本無需要考慮融資及集資的問題。他從不同的渠道拿貨,毛利有20%,整個平台利用互聯網管理處,夥計似乎都不用請。

 

 

  全國各地來東京打工的打工仔、上班族、OL,每個月能夠負擔的房租都是幾萬日圓,所以產生大量這類的劏房的需求。

 

  日本這種給上班人士住的劏房、公寓到底能走多遠?能否複製至全球?

 

  近年來,隨著共用經濟和互聯網技術的不斷發展,各行業的共用+模式及產品)也層出不窮,成為了一種新的生活潮流。這些帶有共用經濟特色的產品更是投資領域的Cash Cow。可以說,共用模式從誕生之初,以超前的思維和先進的理念引領著時代的發展和變革。

 

 

劏房之王的模式如此火爆,主要有以下幾方面的原因:

 

1. 東京的高房價催生了需求

 

  從這幾年的發展趨勢來看,在日本的大城市尤為受歡迎,究其原因,自然與大城市的高房價有分不開的關係。房價的飆升讓很多的年輕人喪失了購買的能力。根據,近六成的租樓者認為擁有自己的住房只是一個白日夢。

 

  近年來,年輕人擁有自有住房的比例也進一步下降。根據京都大學的調查顯示,對25至34歲且年收入介於200,000至350,000日元的人群來說,首都的自有住房比例從20年前的47%下降至20%,整整減少了一半多。

 

 

  由於愈來愈多的人買不起房,因此只能轉而租樓。於是,設施齊全、租金相對便宜的劏房就成了很多打工仔的選擇。

 

  而且大部分項目都是通過翻新而來,其中就包括一些大型商業地產或者屋苑,這也意味著這些大樓通常地理位置不錯,很可能對於年輕人通勤來說,也是不錯的選擇。

 

2. 降低住屋成本

 

  除了高房價催生的需求外,劏房的火爆也得益於共享,一方面,通過在公共空間上的妥協,如共休息區和共用洗衣設施,將減少大家對私人空間的需求,而這類公寓的購買成本也將大大低於傳統住宅,這將使人們能夠在東京、大阪等相對昂貴的城市購置房產。

 

  另一方面,年輕人需要支付的租金相應會減少,而且隨著時間的推移,公寓也會逐漸升值,這也可以幫助個人積累一定的財富。

 

 

  雖然很多發展商表示,未來投資人也可以購買這類公寓進行出租,以賺取收益,但由於目前行業缺乏明確的制度,對香港個人投資人來說,盲目試水還是很有風險的,而且類似於劏房、大小公寓由於在面積等方面存在一定的局限性,未來轉手可能也會沒有普通住宅那麼容易。所以,建議大家在投資過程中,不要只單一考慮收益。

 

  我想說,無論我們要把日本作為學習對象,還是朋友,還是投資標的,都需要明確想清楚,日本究竟靠甚麼立國?日本究竟強在哪裏?日本這樣的一個資源匱乏的、土地面積稀少,原材料幾乎都要進口的國家,為甚麼能成為亞洲最發達的國家,為什麼能夠維持GDP世界前半個多世紀?

 

  這其實是一個縮影。

 

 

 

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