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2020-04-14Text: 團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、團結香港基金研究員 潘灝儀、團結香港基金助理研究員 許雅婷Photo: shutterstock

提供適切的工業物流樓面 助力產業發展

  港人因新冠肺炎而減少外出,網購此時正好能滿足市民日常生活所需,背後有賴物流業的支援。面對口罩供應短缺,多個團體相繼斥資設廠生產本地口罩,展現再工業化的活力。疫情凸顯物流與工業的重要性,但政府近年卻鼓勵將私人工廈改裝作非工業用途,未見有相應提供新的物流與工業空間,恐怕將成本港物流以及再工業化發展的絆腳石。

 

  

物流及工業空間需求與日俱增

 

  不少人誤以為物流僅是普通的派送服務,實際上,物流公司亦為客戶管理庫存,更會提供包括加工、包裝等高增值服務,因此需要足夠的倉儲及物流空間。規劃署的2014年全港工業用地分區研究顯示,私人工廈中有近一半的樓面是作倉庫/貯物用途。縱使多數私人工廈日漸殘舊而且難以滿足現代物流的要求,然而其空置率只有6.3%,與全球其他地區相若,足見物流業對倉儲空間需求殷切。

 

  近年亞洲地區經濟蓬勃,帶動跨國貿易的需求。香港作為區內物流發展成熟的經濟體,同樣受惠。2000年至2017年間,貿易及物流業的本地生產總值上升了81%,進出口貨運物增加42%。然而,工業用地和私人貨倉樓面面積的供應卻大幅落後,增長率僅為37%和11%。(見圖一)政府於2010年開始推行「活化工廈政策」,促使工廈被翻新為寫字樓、服務式住宅等商業用途,亦使工廈的樓面面積在同期減少了6%。物流用地短缺將無可避免地推高租金,削弱本港貿易和物流業的競爭優勢。

 

 

及時增加樓面面積 支援行業發展

 

  香港的工業及倉儲空間不足之餘,更未能配合現代貿易物流業日新月異的運營需求。現代物流配送中心需要更大的樓面面積和高樓底設計,也要具備供貨車直接進出口和透過斜道到達上層的設計,以加快裝卸、存倉等工序。由於多數舊式工廈欠缺上述設備,棕地的物流作業便應時而生,現時約一半的棕地作業(約650公頃)便與物流業相關。然而,棕地未有經過妥善規劃,因而構成加重交通負荷、環境污染及噪音等問題。

 

  貿易及物流業為香港的四大支柱行業之首,僱用全港19%的就業人口,為本地生產總值貢獻達21%。自去年起這兩個行業便飽受中美貿易戰及全球疫情肆虐的打擊,政府有必要提供適當的支援來穩定就業。再者,政府在施政報告中提到要加速本港再工業化,吸引高技術工業在港發展。再工業化所需要的空間對樓底高度、支柱跨度、結構承載力等有較高的規格,故此,增加高級別的工業及倉儲樓面面積能輔助物流業與高端工業的發展,一石二鳥。

 

政策需因時制宜 平衡產業發展

 

  政府制定有關工廈的政策時,應充分考慮相關行業,特別是物流業和再工業化的發展。普遍而言,工業樓面的租金回報比商業及辦公室低,因此按現時「活化工廈政策」將所有重建用途的申請一視同仁的話,業主欠缺誘因在重建後繼續提供工業或倉儲空間。故此,就改建至更高級別的物流及工業建築的申請,政府可以推出更優惠的寬免條件,鼓勵業主繼續提供工業樓面。棕地現象反映的正是工業用地政策的不足,我們希望政府能有完善的產業發展方向以解決根本問題。

 

 

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