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2020-12-15Text: 團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺、研究員潘灝儀、助理研究員許雅婷Photo: shutterstock

明日大嶼融資不缺選擇

  在立法會審批「明日大嶼願景」前期研究的撥款時,政府就有提及關於財務安排的研究已經被納入前期研究當中。有見社會普遍認同財務安排是一個重要議題,筆者尤其希望政府能就此獨立研究;同時將其中的階段性成果盡早透露以釋除坊間疑慮。

 

各種發展方案都有例可依

 

  觀乎過去政府就大型項目的融資往績,筆者發現政府至少採取過六種不同模式,包括出售用地發展權、先賣地後交付模式、成立專門機構、BOT模式、鐵路加物業模式、發債融資等方案。而每種發展模式都各有所能,在此筆者希望能一一簡介。同時,筆者亦認為政府可按項目斬件,根據不同部分的獨有性質搭配相應的發展模式,無須限定某一種特定模式發展。

 

出售用地發展權

 

  沙田新市鎮14區的發展就屬於出售用地發展權的發展模式。當時四大發展商組成的聯營公司中標,投標價大約等於地價減去填海及相關工程的差額。(注1)聯營公司負責進行一幅59公頃用地的填海,亦須興建道路等配套。工程完成後聯營公司將約70%土地轉交政府作公共房屋及其他基建, 而其餘部分則發展作沙田第一城。這個模式讓政府不但無需承擔建築費用,甚至能預收賣地的款項。但這種模式亦牽涉工程運營,因此有幾點考慮,例如是如何確保潛在市場參與者都可以公平競爭、確保工程質素達標等。

 

沙田第一城採用出售用地發展權的發展模式

 

「先賣地後交付」模式

 

  在今季即將拍賣的中環新海濱三號用地,政府就正正是採用「先賣地後交付」的模式,即時是透過在賣地章程列明地皮將會延遲到未來交付,但是仍然沿用現時的賣地模式將地皮提早賣出。如果該模式將能被套用於「明日大嶼」內,預想將會是政府需要預先準備填海區内的規劃,劃出可供發展商競投的範圍,然後政府將能預先獲得賣地收入,在填海工程完成才將地皮交付予發展商。

  

中環新海濱三號用地包括郵政總局一帶用地

 

其他模式包括專門機構、BOT、「鐵路加物業」及發債

 

  當然,除以上所述的兩種模式外,過往政府亦有採納過其他模式發展大型基建。例如,香港機場管理局就屬於成立專門機構的發展模式。機管局透過營運機場以取得經常性收入,在三跑工程中亦無需政府注資。香港亦有多條隧道透過BOT模式(即建設–經營–轉讓)發展。最經典的當然是海底隧道,隧道通車後短短三年半已經回本,其後亦在1999年專營權届滿後交還政府。而港鐵就屬於香港獨有的「鐵路加物業」模式。現時成為供應重鎮的日出康城正正就是2000年批出的將軍澳沿綫物業發展權。而近月政府再度發行iBond而引來熱話,但其實在2004年政府亦有推行過「五隧一橋」計劃,該計劃是當時香港有史以來最龐大的發債。

 

回望前行,冀社會討論回歸政策化

 

  「明日大嶼願景」自特首於施政報告提出已有超過兩年,筆者當然理解,社會對於計劃在不同層面存在種種疑慮,但同時亦希望政府可以追回失去的時間,立即展開研究。造地是民生之計,筆者衷心祝願社會的討論能回歸政策化,使香港的造地步伐能順利邁進。

 

注1:投標價格在此是經過簡化表示,實際標書内容亦有反映利率、現值、分期付款等其他因素。

 

 

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