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2019-01-21

自製租約谷估值

  今年1月初,看見一則新聞,內容值得討論。中國恒大(03333)就抵押旗下灣仔恒大中心提出120億元貸融資的推介文件,顯示物業估值最高達225億元,較2015年向華置購入時(117億元)升值超過九成。

 

  貸融資的推介文件內指出,估值於三年間之所以得到大幅提升,主因當區辦公樓將出現供求失衡,例如長實旗下和記大廈重建、恒地旗下美利道停車場重建、金鐘廊重建等,令未來三至四年中環、金鐘、灣仔甲級商廈供應有限,加上灣仔政府大樓搬遷,中環稀缺的新商業用地及可購買的辦公樓,以及金鐘、灣仔附近中資機構成群,將形成新商業區等。

 

  其實以上這些都不是重點,重點是新租約,原來恒大與華置都租用該商廈,它們都先取消現有租約,今年生效的新租約,恒大及華置目前租用該廈之地方,分別加租3倍及6成多。此舉令恒大中心2019年預測租金收入,由去年不足兩億元,大幅增加8成至3.62億元。按預計租金回報率4厘計算,估值自然水漲船高。

 

  報導時編者用了很多資料去比較,包括附近辦公室租金增幅及甲級商廈估值等數據,以顯示恒大中心的租金加幅並不尋常。我認為「認真便輸了」,明知這是財技,何需認真呢?只不過連修飾一下也沒有,若透過不用公開數字的子公司去加大租金的話,這會令人舒服得多。

 

  這樣的財技令人驚嘆,令我想起多年前從朋友聽來的小故事。話說一些投資者夾錢買入一些樓上舖,然後提升租值與估值再賣出,簡單易明。最有趣的地方是他們並沒有做甚麼實質動作去提升租值,只是自製一些租約,自己租給自己,把租金大幅提升,從而令估值有所支持。當然,當新買家買入舖位後,「租戶」立即退租,所有價值會打回原形。

 

  另外,也令我想起一些外地樓陷阱,近期時興「租金保證」,例如保證業主持續3年有8厘回報。說到底,這個「包租」成本只是24%,若因此把該外地樓賣貴5成甚至1倍,這些「包租」成本根本不算甚麼。若三年後才發現無租客,無現金流,這算是不幸中之大幸了,因為聽聞不少「包租」外地樓花項目爛尾,那就更得不償失。

 

  上市公司就更多財技可以玩,兩家上市公司進行物業買賣,賣家出售物業有溢價,買家覺得貴,如何兩全其美呢?只要買賣雙方聯手於交易後抬高租值,買家有機會以高估值作財技,自然不覺得貴吧。

 

  買賣雙方有協議地合作,把物業估值抬高了,可以用來發債或抵押貸款,若因公平值變化入帳能增加盈利,造大盈利以支持股價更化算。因此,買家不介意以高溢價買入物業,賣家的「售後服務」亦是有限數(例如以高市價6成去交一年租),一下子「create money out of the thin air」,誰來埋單呢?

 

  網址連結:http://cpleung826.blogspot.com

 

 

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