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2018-04-09

【大遷徙下的樓市變遷】有需要而不買樓 如何抵抗大都會衝擊?

  2006年前特首曾蔭權在施政報告中宣布香港將進入大都會時代,我認為這是一個分水嶺,新階段有無限機遇!但危與機就有如硬幣的公字兩面般一起並存,我當時撰文,根據歷史提出大都會走向繁榮的同時也是一場大遷徙,正確來說大遷徙是大都會的宿命,筆者算是加拿大回流人士,我知道甚麼是大遷徙!所謂宿命者,即是所有大都會也會走向的結果,幾乎成為定律,即很大數量的本地人需要遷離本區,當然有些是快樂的離開,他們高價賣出安樂窩,遷到生活成本較低的周邊地區安居樂業,甚至退休。但是有些是因為應付不起愈來愈高的租金及生活指數而離開!我認為香港得到的能量及承受的衝擊將是巨大的,大都會的人口往往是以一千萬人為標準,當然湧來的除了人,還有錢!

 

  所謂大都會其實是凝聚各方資源及人才的大規模國際級城市!機會資源也多,人人也會想來香港居住,究竟用甚麼標準去決定甚麼人留下大都會?正是房地產價格!否則中國十幾億人都會想搬來上海、北京、香港這些城市了!事實上,縱使一線價格如何颷升,大都會房價再上升壓力仍然巨大。擁有戶籍只是入住大都會的資格,能負擔高樓價/租金和應付高速的效率,才是生長在大都會的能耐!或者戶籍可以成為緩衝區,但最後也要「還」的!龐大的競爭者終歸也會陸續「兵臨城下」,這古今中外的定律,由2006年曾蔭權宣布香港追求大都會那時開始,香港人就與全世界進行一場競賽了!一個全世界的大都會就要承受全世界匯聚的資金和人才競爭,這個就是香港人的命,就如父母與子女的關係一樣,沒有選擇卻不可分割。

 

  資金日多資產價格就愈升,於是樓價進入上升軌!至於人才,面對全世界的競爭,一般大都會居民也「凶多吉少」,會被比了下來,但以醒目仔自居的香港人當時未驚過,當時我們香港人是最快、最醒、最勤力的!只要保持這股力量不退步,香港人在這場競爭應該勝券在握了!

 

  不過時移勢易,有些香港人近年竟然在工作上開始追求安逸,唾棄奮鬥!不少人放棄捱窮置業,甚至恥笑努力置業者為「樓奴」!港人置業率由2004年的54.3%(2009年53.5%)下降至2016年的50.4%,顯然,有不少人放棄了置業去面對未來,當中包括有人放棄置業上車及有人將自住的單位賣出「止賺」,從今天的結果去看,他們的決定是錯誤的,他們究竟在甚麼概念上出了錯呢?

 

  2009年之後香港面對量化貨幣及後美國年代,市場已經進入了中國時代,即是說我們面對資產上升的時候,要面對中國的市場秩序,加上國際去槓桿的同時,也去美元!中國經濟沒有泡沫,只有一個升市,不斷以「龍市一期」(上升階段)及「龍市二期」(鞏固及調節階段)去上升,在這新的氛圍之下,不少人忽略市場沒有泡沫,仍然去等待泡沫爆破的跌市周期,於是不少精英沒有置業,甚至賣出物業去等跌,也呼籲人們不置業,及譴責表述樓市上升的評論員,甚至堅持認為在樓市辣招之下仍有人炒樓,在這情況之下,有很多才俊承擔了「不買樓的風險」成為了輸家!隨著美國的走下坡及英國的脫歐,紐倫港只有香港在大局下膨漲,但是這個轉變裏面,香港人竟不如97大限般有強烈的危機感,竟不在意變遷的時限,原本不怕競爭及喜歡擁有物業的香港人改變了!

 

  不過,我認為風險和機會就好像硬幣的公、字兩面一樣,是並存的!雖然,舊常態的風險已被我輩「好友」分析透徹,大部分也是過時、不適合甚至杞人憂天的,但基於有市場就有風險,就有人賺錢就有人付出的關係,我們應開始探討新常態的新風險,我認為新常態正逐漸形成!我正在用望遠去觀察她,以防她突然高速地來到我的跟前!

 

  沒有泡沫何來泡沫爆破?希望人們不要用舊思維去判斷市場,但也偏偏是低泡沫,我們也不要認為無泡沫就是無風險,只是代表風險不是由泡沫而來,看回這二十年的中國經濟,投資損手往往不是因為泡沫爆破,是因為中央的對市場的維持秩序,隨著中國資金日益主導香港市場和中港日益融合,更富中國特色的維持秩序將在香港出現。

 

  樓價急升之餘,總應該知道世事總有一些我們掌握不到的部分。

 

  地產是名利場,不少人失意令人唏噓,但在人才競爭上我輩怎不為下一代擔心?2018年,最遲2019年,高鐵香港站及港珠澳大橋將通車,配合蓮塘口岸,香港共有15口岸融合內地及世界,中港將成一體,內地人才、資金及競爭對手將可頃刻一馬平川來到我們跟前,我們的年輕人準備好了沒有?有沒有準備?有無得準備?我們仍在夢中!

 

  香港人加油!出盡力去努力吧!我們浪費了那麼多時間,荒廢了那麼多優勢,敗象已不可挽!但反敗為勝贏回尊重仍不應放棄啊。

 

  筆者一介商人,只能盡言責至此了!

 

  地產專收醒目仔,做地產最忌自信太大!只是,在未形成或我未得到硏究結論之前,我認為最大的風險仍是「需要而不買樓」,樓市列車將在財富效應下高速開出,要能安全必須戴上安全帶(準備好跌的能耐),然後才入市啊!

 

 

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