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2021-11-29

2022「三大年代」的來臨

  北部都會區成功地令香港的房屋問題出現了曙光,這是在中央關心香港草根居民的居住權利下,香港政府籌劃的一個重要計劃,但香港市民總不能只依賴中央的領導而本身不去努力,筆者認為北部都會區只是政治、行政或施政上解決了「房屋問題」,但是沒有解決到樓價高企的問題,大家仍需進一步努力。

  

  現實是,樓市是由市場購買力最頂尖的人去主導!起碼是由消費者金字塔上半部的人為核心,如果要減低樓價升幅,必須要在供應量上聚焦增加才能對症下藥,而北部都會區主力滿足的是基層,例如將7成的新增土地作公營房屋的用途,但暫時未算很有力去滿足高端的購買力。香港私樓的動工量近年是大減的,更加重要是基於發展商是由眼前的市場去決定私樓建屋量,所以近幾年很多的三房單位被改圖則而分間變成幾間零房至一房的單位,那呎價就可以賣得更高,而且中型或以上的單位會更加供求不足。以現在的情況,我們暫時未能夠改變眼前出現的「平行時空」情況,平行時空令最近一手可以比同區的二手樓價貴3至5成,單以二手市場來說,屯門區出現呎價16000元至17000元的標準單位成交,亦有呎價9000元至11000元的成交,這個平行時空不是最壞的情況,因為樓價雖然繼續上升,但仍有追落後的屋苑,亦因為出現平行時空,總有不少單位的樓價銳利向上,而另一邊樓價平很多的屋苑亦在慢慢上升。

 

(iStock)

 

  我特別要提醒的是,在明年2022年的時機上,我們可能要面對三大年代的起動:一是大灣區年代的起動,執筆當日正盛傳12月將會有小規模的通關,我認為這個通關流程會去到明年下半年將會是一個很具規模的通關量,大灣區年代我認為終歸會在明年下半年起動的;第二我認為會出現大基建年代,在「錢」多「貨」少的新常態之下,很多國家將量化多年的海量資金放出市場去進行基建以刺激經濟,配上貨源不足的時候,這個大基建年代會是一個有喜有悲的新常態;第三就是中國金融年代,既然西去東來是大局,資金由西方愈來愈多湧入中國和香港,正正是這幾年發生的事,我認為明年下半年會更成熟地加強這個趨勢。以上這三個年代來臨對樓市都是非常之利好的消息,我強調今日人們對樓市是過分低估的,筆者不是要吹噓樓市,相反我認為香港人應該珍惜當下去支持政府造地,及早造地,公私營都增加供應,才是共贏的上策。

 

 

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