近期大肆宣傳的「退休三寶」的第一寶，是物業逆按揭或安老按揭。安老按揭的概念是要釋放自己已經供滿的自住物業的價值，讓業主本人也可以享受到有關的價值，即是令該物業除了提供居住功能外，還提供現金流，作為業主的部分的退休金！

 

　　物業逆按推出市場已經10年有多，早年其實不太受歡迎。直到近年，由於按揭證券公司不斷優化有關計劃，加上不斷宣傳，市場反應才愈來愈好。

 

　　我相信，大部分人不想把物業逆按，最主要原因當然是想把物業留給自己的家人。但除此之外，另一個不想逆按，或遲遲不想逆按的原因，應該是怕逆按之後就等於鎖定了樓價，如果樓價再升，就變得很蝕底。

 

　　但這個憂慮已經不存在了，因為現時造了逆按，如果樓價再升，大家仍然可以「加按」的，就等於你新買一個物業去造按一樣。如果市場利息下跌了，又或者樓價升了，你都可以選擇加按或轉按，爭取最大的著數。如果是加按，就向原有銀行洽商便可；如果是轉按，就去找另外的銀行洽商便可。

 

　　現在造了物業逆按，原來也可以因為樓價上升而加按或轉按了。那麼，你就不用再猶豫，應否這一刻去逆按了。

 

（istock）

 

　　另一邊廂，買樓造按，萬一買入之後樓價下跌，變了負資產，只要你準時供樓，銀行大多都不會向你追差價。同樣地，如果逆按之後樓價下跌，你也不用擔心銀行會少給你退休收入，因為即使日後你百年歸老，銀行出售你的物業，仍無法償還你收過的退休金連利息，他們就會向按揭證券公司追差價。

 

　　回說逆按之後的加按，有一點是要注意的。如果是轉按的話，你是要自己抬錢向原有金融機構贖回該筆貸款連利息，這樣做的好處是再按的時候，樓價便可以百分百計算。

 

　　假如你不想，又或者沒有能力「贖身」，就惟有加按，即是由原有的金融機構替你「新債冚舊債」，但這樣做，樓價就會打八折去計，令你有機會收少了退休金。當然，這要看樓價升了多少，升超過兩成，你就有實際得益。如果不超過兩成，那就未必有著數，大家要計清楚了。

 

　　作者電郵：lkslo@yahoo.com

 

 

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