本港二手樓價續跌，細單位更連環跌穿指標價位。這其實不令人意外，因細單位在過去約兩年半的升浪中，升得最多，調整時壓力也就最大。樓市若續調整，相信細單位仍續領跌。

　

門檻低回報高 細單位受熱捧

　

　　十大屋苑過去半個月僅錄40宗成交，龍頭屋苑太古城更有較上月跌價約15%的個案。但以跌勢而言，近月受壓最大的並非中產屋苑，而是細單位。細單位已出現連環跌穿指標價位的情況，例如天水圍嘉湖山莊本月成交平均呎價已跌穿1萬元水平，最新僅9,540元。

　

　　細價樓樓價調整較快較急，皆因在今個上升周期升得特別快。按差餉物業估價署統計，自2016年3月開展的升浪，實用面積少於40平方米和在40至70平方米之間的單位，呎價分別上升了44.4%和43.5%。同期大單位即實用面積在100至160平方米之間和160平方米以上的，則只升了27.5%和25.7%。換言之，細單位和大單位樓價的增幅相差，達到了6成。

　

　　細單位受市場熱捧有3個因素。其一，樓價不斷飈升，大小單位都脫離了大部分市民的購買力，惟細單位的門檻始終較低，擔心愈遲愈難上車的市民便勉力以細單位為目標，爭取上車。

　

　　其二，按揭證券公司提供的按保計劃，400萬元以下單位的按揭成數可達9成，400萬元以上便很可能造不足9成，財力較遜或希望可以造高一點按揭成數的，便集中於購買400萬元以下的細單位。

　

　　其三，細單位呎價升幅雖較高，但租金亦如是，令細單位的租金回報較高，以差餉物業估價署最新的9月份數字，實用面積少於40平方米單位的租金回報有2.6%，大單位則只有2.0%至2.2%。正因如此，以穩定租金回報為目的的長期投資者，亦垂青於細價樓以至迷你房甚或劏房。事實上，發展商亦看到迷你戶最有市場，過去數年才紛紛改為多建迷你戶。

　

盈利水位較多 減價仍賺厚利

　

　　然而，升得急亦往往跌得多，正由於細單位樓價單是過去兩年多已升了逾4成，當樓價跌時，投資者亦有較大空間願意減價，畢竟大部分非但沒有因減價出售而「見血」，反而可能仍有逾20%回報離場。

　

　　由於儲局仍會繼續加息，本港樓市正處買家市場，業主要能出貨，叫價便不能不多作折衷，而細單位正如上述有較大折衷空間，故很可能繼續成為樓市調整的領跌者。

 

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