29/10/2018 09:00

《樓宇百科-莊錦輝》按揭現金回贈2﹒35%之謎

  《樓宇百科》金融海嘯後,美國銀行推銷按揭貸款並不進取,但偏偏美國按揭產品令人眼花瞭亂,因此買樓客非常倚靠按揭中介格價,找尋最合適最快的按揭方案。   香港銀行數目不多,三大銀行按揭貸款市佔率已超過六成,產品不外乎是H按或P按計劃,貸款利率大同小異,而且香港銀行在這項目相當進取。如果客人是優質客,基本上簽臨約後,到往來銀行申請按揭,交齊文件,最快幾天便批出貸款,正常則花兩星期,因此按揭中介在香港作用不如美國般明顯,除非是「爛料」客。   香港按揭中介服務大部分都是免費,其商業模式是將客戶轉介至銀行,成功申請按揭就可獲銀行佣金,情況和地產經理帶客人抽樓花,事後收取發展商佣金一樣。   近兩年按揭中介市場產生了變化,按揭中介為增加市場佔有率,開始把從銀行賺取的佣金回贈給客人,普遍中介回贈額由幾百元超市禮券至按揭貸款額0﹒4%不等。   舉個例子,客人如逕入銀行A申請按揭,按息為P-3%,銀行現金回贈率為1﹒95%。如果經按揭中介,按息仍然是P-3%,銀行現金回贈率仍然是1﹒95%,不過可以額外獲得高達0﹒4%中介回贈,合共約2﹒35%。由於現時普遍按息是2﹒375%,2﹒35%等於是首年免息。   收取按揭中介回贈不會影響銀行批核的利率及銀行方面的現金回贈。   傳統按揭轉介模式,是由客人交文件給中介,並由中介代為向銀行申請。但近年很多中介都不為客戶代交文件,而是客人去銀行申請按揭,並向銀行聲明是由中介轉介,再填寫一份按揭轉介表,完成按揭程序後,中介會支付額外回贈予客人。   透過按揭轉介申請按揭表面著數,既多收現金回贈,又不需將個人文件交給中介,但須留意,去年底金管局列明,如果按揭回贈額超過貸款額1%,須扣減貸款額,不論回贈是從銀行或中介而來。假設客人申請500萬元貸款,銀行回贈為2%,即獲10萬元現金,惟銀行只能批490萬貸款給客人,客人亦只需歸還490萬元,對客人並無損失,借少還少而已。   假設按揭中介承諾回贈0﹒4%,銀行因此扣減了客人的貸款額,但中介其後反口「走數」,未有給予現金回贈0﹒4%,客人便蒙受損失,故此選擇按揭中介時,須研究公司規模及可信性。   有客人在填寫按揭申請表時,未有申報按揭中介現金回贈額,銀行在不知情下沒有扣減貸款額。但要留意,客人有責任在按揭申請表上如實申報所有資料,如銀行發現最終客人有收取中介回贈而沒有申報,可能會向客人查詢。   按揭中介公司員工很多都是從銀行出身,除現金回贈,其實可向他們查詢按揭財技,攞盡銀行著數,甚至是幫忙向銀行爭取較高估價,加快批核速度,反正都是免費服務。《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》

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