內地樓市持續火熱，迫使中央近月出招調控樓市，這無疑對內房企業造成一定的負面影響；然而同一時間，卻可以造就低吸優質內房股的機遇。

　　不妨從中挑選受調控影響較輕微、且具強勁增長前景的股份，如新城控股（滬：601155）。

　　由今年至2018年，新城控股的業績料有保證，何解？全靠股權激勵是也。今年8月，集團公布股權激勵方案，擬以每股6.9元（人民幣，下同）的行使價格，向公司核心管理層進行股權激勵，總股數達到4,200萬股，佔公司總股數的約1.9%（見表一）。

激勵方案誠意十足

　　上述的股權激勵方案鎖定期為一年，首次授予股權3,850萬股，分3年按照40%、30%及30%的比例解鎖。各期行使條件為上一年度歸屬母公司淨利達到預定目標，2016年至2018年業績目標分別為25億元、35億元及50億元（見表二），這意味着自今年起至2018年，新城控股的業績按年增速須分別達到36%、40%及43%，即這3年的年均複合增速接近40%。

　　要留意的是，近年新城控股正處高速成長期。去年，集團的全年銷售目標為280億元，最終集團累計實現合約銷售金額約319.3億元，超額完成全年銷售目標。今年，集團定下進取的目標——把2016年的銷售目標提升至520億元。截至今年首九個月，集團實現合約銷售金額約455.3億元，達到全年目標近九成。

　　適逢新城控股近月正式推出股權激勵方案，此次方案行使價為每股6.9元，較公司周四（20日）股價折讓41%；若以現有股價估算，此次方案的總額高達4.9億元，對於公司核心管理層的激勵效應將不可小覷，相信有助推動公司業績至2018年，持續保持約四成的增長。

合約銷售年增逾倍

　　事實上，年初以來新城控股亦交出亮麗的銷售成績。今年首九個月，集團累計實現合約銷售金額按年增長126%，達到455.3億元（見圖一）。集團的銷售之所以呈爆炸性增長，主要由於其深耕長三角地區，布局重心聚焦供需狀況更優、價格增長潛力更厚的一二城市，如上海、南京、蘇州、杭州、溫州等，區域布局具前瞻性。

　　中信建投指出，即使本月內地有多個城市同時出招調控樓市，市場更憂慮中央正部署全國性樓市調控措施，但由於新城控股已於首九個月完成全年銷售目標的九成，加上集團聚焦的城市有一定的剛性需求，有信心其能夠超額完成520億元的全年銷售目標。

　　除了賣樓成績佳，新城控股的淨利潤亦錄高增長。今年首三季，集團的歸屬母公司淨利按年大增97%，主要有兩個原因。首先，去年集團合併江蘇新城，導致少數股東權益佔比大幅下降（見圖二）；其次，近年集團的管控效率持續改善，截至9月底止的首三季，銷售管理費用率為2.6%（見圖三），較去年同期降近3個百分點，雙輪驅動集團淨利潤快速增長。

　　不少內房企業高價搶地、大肆擴張，以致債務沉重，這一直為市場所詬病，但新城控股並非如此。集團重視土地質素多於規模，傾向投資於一二綫城市，如第三季先後於上海、天津、蘇州、昆明等城市吸納土儲，累計首三季，集團拿地總額為305億元，佔其銷售額比重約67%（見圖四），可見集團拿地節奏適中。

　　內地樓市持續火熱，迫使中央近月出招調控樓市，這無疑對內房企業造成一定的負面影響；然而同一時間，卻可以造就低吸優質內房股的機遇。

淨負債率低於五成

　　國海證券指出，新城控股以高速周轉的方針經營，多數項目由拿地到開賣，大約需時一年，根據2015年的年報顯示，集團的資產周轉率約為0.4倍，高於其他主流內房如保利地產（滬：600048）、金地集團（滬：600383）等。

　　截至9月，新城控股今年已經四度完成發行公司債，額度為5億元至20億元不等，年期為3年至7年不等，要留意的是，上述公司債的利率介乎4.48厘至5.44厘，不算昂貴；觀察集團截至9月底的財務狀況，多次發行公司債後，集團的財務壓力僅較去年底略有提升，而且淨負債比率仍低於50%，短債比例約20%，可見其財務狀況依然穩健（見圖五）。

　　新城控股自8月高位14.24元反覆回落，跌至7月浪頂約11.5元水平覓得支持，建議在該水平吸納，上望14元，失守7月尾浪底10.32元止蝕。

「每月智勝股」跟進

　　夾雜了黑雨及暴風的一周，恒指繼續在窄幅上落。內地第三季GDP和對上兩季相若，未對大市貢獻驚喜。體育股接連宣布定單有增長，帶動安踏體育（02020）本周轉錄正回報。六中全會舉行前夕，另一早前買入的供給側概念股華潤水泥（01313）則未見異動，使組合目前平均表現和大市相若。龍湖地產（00960）已於低位喘定，惟鑑於反彈動力未足，組合未擬調整該股策略。

轉載自《iMONEY智富雜誌》