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18/12/2019

保守黨勝出公投 倫敦商住投資攻略篇

  英國國會於上周四(12日)舉行大選,首相所屬的保守黨取得大多數的議席,市場料明年1月底順利脫歐的機會大增,擾攘了近3年的脫歐總算有了點眉目,對英國資產可能是件好事。本欄記者走訪了英國一些較受港人歡迎的地區,探討下當地的房地產投資,今期會集中探討整體倫敦的住宅及商廈樓價。

 

  粗略估算,在脫歐及英鎊下跌的拖累下,現時倫敦樓價折算港元,比5年前的高位跌了三成有多,香港曾是英國的殖民地,其文化及社會法制也與英國類似,即使英國離開歐盟,倫敦仍是國際大都會,吸引不少港人投資也是無可厚非。

 

  第一太平戴維斯住宅物業銷售總監Edward Lewis於英國接受訪問時指,2014年自印花稅改革後,英國樓價就由高位輾轉下挫,「現時樓價相較於2014年的高位已下跌了兩成,已有一大筆資金待候脫歐的形勢明確化,並準備入市。」他強調對許多國際投資者來說,英國的樓市尤其吸引,「樓價已下跌了兩成,再加上英鎊兌美元跌了兩成,即是說折讓了大概四成。」

 

  事實上,國內對脫歐的共識愈見明顯,對樓市就愈有利。據按揭機構Nationwide Building Society數據,上月英國樓價按月升0.5%,是去年7月以來最大反彈幅度,整體英國樓價升至21.5萬英鎊,市場上大多分析相信英國樓價已走出谷底。

 

(iStock)

 

料樓價未來5年升15%

 

  第一太平戴維斯就估計,英國明年整體的樓價升0.5%,明年至2024年,未來5年平均樓價將升15.3%,當中以西北部的升幅最大,達24%,其次是北約克郡及亨伯地區,升幅21%。而倫敦為此次跌市的火車頭,因此市場料倫敦會先行反彈,當中更以倫敦核心地區的勢頭最勁。

 

  畢竟,現時倫敦核心地區樓價比2016年脫歐公投前跌了20%,對上出現如此大的跌幅,已數到金融海嘯及1990年英國經濟衰退,其時跌幅分別達22%及25%後,樓價隨即反彈,因此該行亦料明年倫敦的核心地區樓價將反彈3%,未來5年樓價增幅達20%,明顯跑贏其他地區。

 

  「有很多的指標皆顯示,倫敦的樓價已跌勢大幅減慢,來到轉角市了」,「約有1.7萬宗的交易是過百萬英鎊,大部分都集中在倫敦」 Lewis道。誠然,據LonRes數據反映,至第三季倫敦旺區的成交按年多12%。

 

小心供應增稅率漲

 

  而倫敦樓價之所以能先行反彈,也多靠海外的投資者。地產代理Hamptons數據,去年上半年,倫敦核心地區有58%是海外買家,16%為亞洲投資者,惟隨內地加強資本管制後,情況有逆轉,中國及香港買家銳減,令今年上半年亞洲買家僅有6%,而海外已減至44%。

 

  海外投資買家會否持續減少也不出為奇,事關英國首相約翰遜(Boris Johnson)表明,將向海外投資者的印花稅上,額外加3%的樓市稅項,市場料將影響7萬個海外買家,並為政府帶來1.2億英鎊收入。同時,保守黨建議明年興建30萬新屋,當中10萬為公共房屋。面對供應增加,成本上升,降低海外投資買樓的意欲,樓價也非一面睹向好。

 

港基金經理赴英定居 收租自住實戰談

 

  曾任德盛安聯資產管理(現在名為安聯投資)董事兼高級基金經理、行健資產管理基金經理的陳彥麒(Ronald),在數年前退休後,便與妻子和一對子女移居英國。起初一家住在英國南部的海邊城市般尼茅夫(Bournemouth),但因為當地生活沉悶,便在10月起搬到倫敦。

 

  貴為曾經掌管上億美元的基金經理的Ronald,搬進倫敦前,便花了一年的時間做足功課,最終才決定買入現時於位Chiswick的單位。他認為,選擇入住地區時,最緊要是住在安全性最高、犯罪率最低的地區,尤其倫敦近年不時有恐襲發生,更愈來愈多以刀傷人的案件。他更發現倫敦西南部一般會較安全,包括他選擇的Chiswick、Putney、Barnes、Richmond、Wimbondon及Kingston等地區(見地圖),剛好這些地區都是較高尚的住宅區。

 

  但買樓出租,選中旺區更為重要。他指出,倫敦市中心仍有許多易租出的租盤,當中最易租出的地區就是Zone 1的樓宇,例如近年倫敦政府積極發展的Nine Elms,「此區域以前是工廠區,但近年政府計劃將整個地區的樓房剷平,變為住宅區。現在美國大使館已搬到此處,蘋果的英國總部亦將遷到此處。」

 

Zone 1公寓易租出

 

  他指出,包括Nine Elms、King Cross、Earl Court等新發展區的租盤,平均空置時間最多只有兩至三個星期,而大部份租客都是學生和上班一族,他提醒投資者要留意脫歐後的形勢。更要留意的是,香港展銷會的英國樓盤,一般較當地銷售的同區樓盤貴一至兩成,而一手樓本身又比二手樓貴10至15%,故這些由本港出售的新盤可較同區二手樓貴三成或以上。

 

新樓出租回報僅得2.8厘

 

  即使買一手樓,在英國當地直接購入會更便宜,他新買的單位便是一個小型發展商發展的公寓。但若用作出租,投資一手樓的成本會較高,會削弱出租回報,「現在倫敦出租回報率大概3.8%,如果買新樓出租後,每年回報少1厘,就只得2.8厘,再計上稅務、裝修等成本,我覺得回報會很低。」

 

倫敦商廈篇 金融中心地位穩 商廈易升難跌

 

  今次國會大選解決了1923年以來英國政治最大的危機,近3年的脫歐陰霾揮略為明朗,有利於企業於倫敦的商業投資。

 

  英國商業地產代理Knight Frank早前發表報告指,企業於今年第三季在倫敦商廈擴大了其辦公室樓面面積340萬平方呎,比第一及第二季高,亦回復至過去10年的水平,擴大辦公室面積的公司多自先銀行、金融及科技業。

 

倫敦商廈回報達4厘

 

  誠然,在脫歐公投前,市場一直擔心英國切斷與歐盟的聯繫,倫敦會失去其國際金融中心地位,以及流失數以十萬計的職位,可是安永會計師行最新估算,英國金融業於脫歐公投後僅流失了1,000個職位,與之前預期的大相徑庭,可見倫敦國際金融中心地位牢牢穩固。

 

  更甚的是,自2015年起,倫敦的商廈寫樓一直供不應求,提前出租商廈(即是商廈未完成峻工,並已簽租約)的水平是2007以來最高。在需求上升,供應不足下,難怪倫敦商廈的樓價易升難跌。

 

  第一太平戴維斯全球資本市場境外投資主管Rasheed Hassan指,「商廈的樓價與脫歐公投前沒有太大的分別,只是過去幾年有點波動。」他解釋樓價得以支持的因素,還與整體的借貸成本低有關,「在2016年脫歐公投前,英國10年期國債的息率是2厘,今日跌至0.5厘」,「即是企業借錢成本下降了」。

 

  「在巴黎商廈的租金回報在3厘以下,在很多德國的大城市同樣3厘,或3厘以下,而倫敦卻有4厘。」他強調即使英國經歷脫歐過程的反覆,不過海外投資者因為鎊匯下跌的因素,仍繼續投資英國商廈。他指在2017來自香港的資金而投入倫敦的商廈,達至56英鎊的高峰,去年就下跌至19億,大幅下跌了66%,「在香港投資甲級商廈的回報為2厘,但在此卻有4厘!」

 

港企業大舉買入物業

 

  事實上,今年有不少的香港企業投資於倫敦的商廈。6月時,香港開發商張氏家族以3,200萬英鎊買入倫敦金融城一座上世紀30年代興建的寫字樓。7月時,永泰地產(00369)牽頭的合資企業,以約2.25億英鎊買下位於聖保羅大教堂附近的大廈。9月時,香港資本支持的Goldstone Commercial以8000萬,買下倫敦金融城Forum St. Paul寫字樓。至11月,新鴻基公司(00086)及麥格理集團牽頭,以1.1億英鎊,由海航手中購入倫敦金絲雀碼頭的瑞信大樓。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

 

#倫敦#住宅#海外罝業#買樓#保守黨

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報價延遲最少15分鐘,資料更新時間為 09/04/2021 18:00

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