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22/11/2019

【反應冷淡】西九高鐵站商業地王僅接獲3標書 政局不穩增流標風險

  備受市場矚目的西九高鐵站上蓋商業地於周五(22日)截標,惟市場反應冷淡,僅接獲3份標書。市場人士普遍認為入標數量符合預期,惟項目投資額大,加上近期市況不穩,相信發展商出價傾向保守,估計地皮價總值介乎316.5億至791.2億元,不過若政府不願平賣土地及調低底價,地皮或有流標風險。

 

  地政總署公布,中午截標的西九龍高鐵站上蓋商業地皮共接獲3份標書。據現場所見,參與投標的發展商包括長實(01113),而新地(00016)則獨資入標;另外信置(00083)、華人置業(00127)、恒地(00012)、九龍倉置業(01997)及利福國際(01212)則合組財團入標競投。

 

西九高鐵站上蓋商業地截標,僅接獲3份標書,林浩文認為入標數量合乎預期(Shutterstock圖片)

 

  市場對此地皮估值分歧,最新估計地皮每方呎樓面地價約1萬至2.5萬元,地皮總值介乎316.5億至791.2億元,惟考慮到近期社會氣氛不穩,業界預期是次地皮將有流標風險。

 

  該地皮位於九龍連翔道與柯士甸道西交界,地盤面積高達64.3萬平方呎,最高可建樓面316.5萬平方呎。據賣地章程,項目於落成後,只可以全幢大廈形式出售;另中標發展商須於指定日期前完成興建賣地章程內指定的有蓋行人天橋,綜合車站出入口,並修建行人路以連接上述設施。

 

萊坊:高鐵站商業地收3標書符預期 料有流標風險

 

  萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文認為,入標數量合乎預期,並以實力雄厚的發展商為主。

 

  他又指,由於項目投資額大及在近月市況不穩,相信發展商出價會比較保守,估計每方呎樓面地價約1.5萬至2萬元,地皮總值介乎473億至630億元。不過,他提醒,一旦政府不願平賣土地及調低底價,地皮將有流標風險。

 

  他預料,項目會以長線投資及收租為目標,估計長期租金回報率約3%至3.5%;資金回收期料需約20至30年。

 

美聯:政府或按市況調整地皮售價 料估值553.8億

 

  美聯測量師行董事林子彬表示,項目屬市中心極罕有超靚「巨無霸」商業地,但由於項目規模龐大,投資額高,加上不可拆售,相信參與競投的發展商以長線投資為主,故是次入標反應雖不算踴躍,但亦算符合市場預期。

 

  他表示,鑑於近期市況波動,料發展商出價較保守,而觀乎近期獲批出之啟德地皮,估計政府對於地皮售價亦有按市況而有所調整,料項目每方呎樓面地價約17500元,估計項目地價達553.8億元。

 

  林子彬稱,該項目規模龐大,料將發展為集商業及酒店於一身的綜合式商業發展項目,並有機會成為新地標項目,但目前市況波動,投資風險增加,市場人士亦擔心項目能否順利標售,除發展商出價外,主要需視乎政府釐定的底價水平,會否按市況作出調整。

 

中原:發展商出價傾向保守 地皮總值介乎633至791億

 

  中原地產測量師張競達表示,西九龍高鐵站商業地反應可算符合市場預期,始終項目發展規模十分龐大,屬市區罕見大型商業用地,因投資金額龐大,相信大多以合組財團方式競投,惟近月社會氣氛持續不穩,料發展商出價傾向保守,有一定流標風險。張氏調整該地總值約633至791億元,預計每呎樓面地價約2至2.5萬元。

 

撰文:採訪組

 

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