【特首鬥地主】美國加息外資流入進入港股，中資搶地影響地產股

　　《經濟通通訊社記者周湛權２１日報道》政治及經濟從來關係密切，自港府出「辣招」後樓
市經過短期調整後便有回升，更不斷破頂。政府７月１日起換屆後，新特首將換班子，同時美國
加息步伐有所提升，將有提高按息的壓力。財經界專家評論於樓市旺盛之下，投資地產股是否好
選擇，以及加息對房託基金（Ｒｅｉｔｓ）之影響。

＊麥格理料今年樓價升５％，地產股揀新地新世界＊

　　麥格理３月初曾發表報告看好樓市，報告中引述中原地產研究部高級聯席董事黃良昇看法，
他指未來一年至年半樓價將抽升兩成，解釋指美國息率上升以及聯繫匯率之關係，令資金繼續湧
入香港；對於港人買樓負擔沉重，其認為樓市是由儲蓄所推動，並非收入，而日韓等地亦有類似
情況。「辣招」方面，他相信經過數次冷卻樓市措施後，雖令樓市成交下跌，但「加辣」已逐漸
失效。麥格理報告則預期今年樓價會升５％，建議投資租金收入有所增長以及有資產增值計劃
（ＡＥＩ）之企業，當中挑選了新地（０００１６）、新世界（０００１７）以及領展
（００８２３）。

＊李惠嫻：外資流入港股多於樓市，地產用家主導＊

　　美國加息後，美元兌港元曾不斷升，一度突破７﹒７７水平創９個月高位。麥格理中國及香
港房地產研究部主管吳嘉俊對《經濟通通訊社》表示，目前未見到未來會有資金流走之情況，因
美國本月中宣布加息後，１個月及３個月香港銀行同業拆息（Ｈｉｂｏｒ）沒有太大反應，而且
銀行體系結餘仍然高漲，內地資金亦持續流入，因此未見有原因將會導致情況逆轉。
　　大華繼顯策略師李惠嫻對《經濟通通訊社》表示，雖然加息前港匯偏弱，但加息後卻見有資
金流入，資金似乎流入股市多於樓市。目前樓市是由用家主導，投機買賣已近絕跡。她一早預期
今年樓價將提升５％，大升大跌空間有限，雖然年初樓價已有一定升幅，但考慮到加息加快預期
，因此維持原來預測。

＊中資搶地關注地產股土儲，高價投地恐傷毛利率＊

　　吳嘉俊推薦地產股多於Ｒｅｉｔｓ，因樓市相當旺盛，最近三個樓盤「收非」情況亦理想，
此熱潮似乎會延續，預期每股資產淨值（ＮＡＶ）折讓將會收窄。地產股當中較看好新地及新世
界。新地勝在「（利好因素）咩都有」，包括豐厚土地儲備、溢價賣樓、旗下亦有商場以及貴價
寫字樓，１２個月目標價１４３﹒７４元。新世界方面，尖沙咀新世界中心將會完成重建，他認
為股價仍未反映有關因素，１２個月目標價１４﹒１４元。
　　李惠嫻對地產股看法為中性偏淡，雖然新盤開價進取，但美國加快加息風險限制地產股上升
動力，而且中資搶地恐令缺乏土地儲備的地產企業加入戰團，憂慮投地成本高會令日後毛利率收
窄，若不投地則影響日後可持續發展，因此建議暫不宜沾手。

＊房託基金勿看太淡，地產股之外可吼Ａ股ＥＴＦ＊

　　李惠嫻指出，雖然加息對Ｒｅｉｔｓ是負面因素，但不宜對該板塊看得太淡。加息後債券息
率上升，導致與股息率差距收窄，令Ｒｅｉｔｓ吸引度相對降低，因基金可選擇債券以作收息，
供求方面不利該板塊。但香港Ｒｅｉｔｓ基本面其實不錯，寫字樓出租率高而且租金高，中資企
業對甲級寫字樓需求亦大；零售業已見底下，店舖出租率及租金表現不錯，她更為看好。再加上
Ｒｅｉｔｓ目前股息率不俗，例如置富（００７７８）股息率高達５﹒６％，可考慮買入長期持
有作收息之用，宜作分注吸納。
　　對於未有足夠資產買樓之投資者，可否退而求其次投資地產股，經濟學家、冠域商業及經濟
研究中心主任關焯照對《經濟通通訊社》表示，樓價已經升很多，而且港股較受息率影響，目前
樓市表現並非正常，日後仍存在息口風險，不建議投資地產股。他建議應買Ａ股ＥＴＦ如南方
Ａ５０（０２８２２）及安碩Ａ５０（０２８２３）等，因相信不會有太大政策風險，「慢牛」
似乎會持續，而且內地股市較少受外圍影響，較適合廣大投資者。