09/07/2019 12:56

《外匯達仁-盧楚仁》澳洲樓市仍未渡過危險期

  《外匯達仁》根據澳洲媒體報道,在6月尾的全澳洲住宅拍賣當中顯示,悉尼和墨爾本的樓
價在持續下跌的兩年當中,出現首度回升0﹒1%至0﹒2%。拍賣的成交率更有70%,為
2018年3月以來最高。有當地樓市專家認為,樓價已經見底或者接近見底。但有當地機構發
表澳洲6月份全國平均樓價下跌0﹒2%,偏遠地區更下跌0﹒4%。
 
  上述拍賣結果有所改善,估計是澳洲央行的寬鬆貨幣政策所引致,並不是澳洲經濟有好轉而
所引致。例如澳洲GDP年率由前值2﹒3%下降至1﹒8%,失業率由低位4﹒9%回升至
5﹒2%,通脹率由1﹒8%大幅回落至1﹒3%,種種跡象反應出澳洲經濟仍在放緩中。澳洲
經濟不單止依賴中國,就連澳洲樓市過去能夠可以大幅攀升亦是全賴中國的買家,如今中國經濟
持續放緩,未來更趨悲觀,相信澳洲沒有中國這條「大水喉」射住,經濟和樓市仍然存在莫大隱
憂。
 
  根據澳洲政府公布的一系列房地產數據當中,幾乎一面倒都是向下調整,其中全國房價指數
由-2﹒4%最新跌至-3%,反映全國樓價仍有下行壓力。唯一一個數據回升,就是新屋銷售
,因為發展商減價促銷,再加上減息效應。所以就算新屋銷售大幅回升,也未能提高房價指數。
 
  若未來樓價仍未能終止跌勢的話,估計澳洲央行會繼續採取寬鬆貨幣政策。現在澳洲官方利
率只有1%,換言之未來澳洲央行剩下的只有四粒子彈,即是有四次減息空間。若果用完這四粒
子彈,樓價仍未止跌,澳洲央行有可能在別無他選的情況下,或會效法歐美等央行推行QE令樓
價終極見底回升。
 
  現在除了中國因素令澳洲樓價受壓之外,就是當地失業率不斷惡化及家庭債務水平在歷史高
位,故在失業率惡化趨勢下,失業人士供不起樓只有把樓盤放售,賣不了的話便會被銀行接管。
值得一提,當地銀行對目前按揭估價相當保守,而樓宇貸款亦非常謹慎。
 
  總括而言,不管澳洲央行採取的寬鬆貨幣政策能否令樓價企穩,但這些寬鬆貨幣政策會令澳
元繼續受壓,況且聯儲局不會大幅減息。若以短線保守計,澳元兌美元或會重回上月低位
0﹒6830,甚至年初0﹒6700低位。《獨立外匯商品分析師 盧楚仁》

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