《宏觀有法－彭藹嬈》香港政府又一次對高樓價實行錯誤政策

　　《宏觀有法》香港政府宣布從１１月５日起，住宅物業交易的印花稅率劃一調高至１５％，取代累進的雙倍印花稅，唯首次置業的香港永久居民可獲豁免。實行標準的１５％印花稅，意味新稅率較早前的最高印花稅率為高（即交易價值超過２１﹐７３９﹐１３０元的８﹒５％），購買額外的住宅物業將比以前更昂貴。
　
＊此政策令那一部分人受影響？＊
　
　　我們相信最受影響的是港人較能負擔的小型住宅。例如，對於購買價值為４００萬元的房屋的投資者來說，新政策下的印花稅為６０萬元，較１１月５日前的１８萬元激增超過兩倍。由此可見，能付擔小型住宅的中等收入階層將受很大影響。同時，即使換樓後這１５％稅項會退回給換樓的置業人士，換樓時用家亦要先預留額外現金繳付１５％的稅項。筆者認為這樣對小型單位造成成交減慢的後果，間接減少了二手市場上的小型單位的供應。
　　這項新政，連同現時的金管局和政府實施的政策，實際上會為亦中產階層購買物業製造更多障礙，同時未必能讓低收入階層受惠。房地產開發商因可能因預計本地投資和換樓需求下降而減慢建屋，房屋供應量將以較慢的速度增長，對租金構成攀升壓力，特別是當小型住宅的需求增加－這是香港目前面對的處境，亦可能令輪候出租公屋的低收入家庭或個別人士面臨較高租金的風險。
　
＊新措施對再度火熱的樓市沒有效用＊
　
　　這種收緊措施應不會奏效，因為地產商可以為新樓提供額外的１５％的折扣。另一方面，二級市場的交易量則會受到嚴重打擊。雖然物業價格可能會短暫下跌幾個月，但其跌幅會否超過
１５％成疑。事實上，房價可能在中線繼續上升，因為內地大城市也同時執行較緊的按揭政策，加上人民幣對元繼續貶值，１５％的印花稅可能無法有效阻止內地資金湧到本地住宅物業市場。此外，部分投資者只會將購買力轉移到非住宅物業（目前仍未受新的１５％印花稅規限）。
　
＊建議＊
　
　　最有效解決首次置業人士面對的高樓價問題是，加快提高供應。這些供應，不能是太低質素的（例如，膠折門明顯地很難讓用者接受），或者是面積太小的（試問誰真喜歡太空艙？）。因為，這些「供應」不能滿足當代需求。這當然是一道難題。但是，不是不能解決。若發展商的私樓沒有會所，沒有樓底特高、富麗堂皇的大堂，沒有名牌家電，更沒有高價競投土地，那麼建造成本是多少？公營房屋就是這個樣子就已經能滿足基本住屋需求。去年４月，運輸及房屋局局長張炳良回覆立法會議員查詢時，披露了公屋建築成本。公屋建築成本在１４／１５年度是每呎
１０１５元；當時預計今年度是每呎１２８５元。平均每個單位成本在１４／１５年度是５１萬元。即每單位為５０２呎建造面積，假設公營房屋成實用率為８成，實用面積為４００呎，
２０１６年的一個４００呎實用面積的單位成本不到６５萬元。不知道會有多少香港本地市民願意用少於１００萬元買一個實用有４００呎的房子呢？
《法國外貿銀行大中華高級經濟師　彭藹嬈》