28/09/2017 10:21

《寰宇宏觀-沈家麟》內地樓市調控升級,加速行業整合

  《寰宇宏觀》適逢「金九銀十」之際,樓市調控再度來襲。從2017年9月22日開始,
重慶、南昌、西安、南寧、石家莊、長沙、貴陽武漢、無錫等9個城市又陸續出台一系列以限售
為主的升級版樓市調控措施,限售期從兩年到五年不等,旨在抑制「短線炒房」。「房子是用來
住的,不是用來炒的」,已經成為本次調控的主線條,所以這些升級的調控措施,足以表明了政
府抑制房地產泡沫的決心。

*樓市調控早已不是新鮮事*

  雖然本次密集出台的調控措施主要集中在三四線城市,但樓市調控早已不是新鮮事。早在今
年3月17日,北京針對企業購買的商品住房,實施瞭如再次交易需滿3年的規定,全國多個熱
點城市也紛紛出台相類似的限售政策,要求新交易住房在取得產權證後必須持有一定年限才能轉
讓。據不完全統計,年初至今,已有將近40個城市出台限售政策,其中限售為兩年的有20個
城市,限售期為三年的有12個城市,限售期為5年的有3個城市,而限售期最長的為保定,對
在限價土地上建設的商品房設立10年的限售期。因此,限售政策成為繼限購、限貸、限價政策
後的全國范圍推廣的房地產調控政策,樓市調控對市場來說,早已不是新鮮事。

*房地產市場逐步降溫,調控政策取得一定成效*

  由國家統計局公布的70個大中城市新建住宅和二手住宅價格指數可以看出,各線城市的房
地產市場正逐步降溫,調控政策取得一定成效。特別地,一線城市新建住宅價格從2016年4
月的最高點31﹒5%,逐步回落到2017年8月的4﹒8%,說明一線城市的住宅價格已經
得到很好的控制。同時,三線城市8月的新建住宅價格指數同比增長8﹒2%,較7月小幅下降
0﹒3%,是自2015年5月來首次下滑。而反映實際房地產交易價格的二手住宅方面,也展
示了與新建住宅的一樣的下降趨勢。所以,本次樓市的調控政策已經成功為房地產市場降溫。

*銀行按揭收緊,房貸利率不斷上行*

  除了政府採取了限購限貸措施以外,銀行對房貸按揭監管也逐漸趨嚴。近期越來越多城市的
銀行因貸款額度受限而持續收緊按揭貸款,貸款的發放標準更加嚴格,房貸增速逐漸放緩。同時
,相比今年年初平均5-10%的房貸利率折扣,從今年5月開始逐步上調到貸款基準,目前首
套房按揭貸款利率比基準普遍上浮5-10%,有的更是高達20%。由於央行採取穩健中性的
貨幣政策,資金成本進一步上升,我們預計房貸利率上行壓力增大。另一方面,由於近期居民消
費貸異常增長,北京、廣州、深圳等熱點城市開始嚴查消費貸。由於在實際操作中,有部分購房
者會通過消費貸借入資金作為首付款來購買房產,從而導致消費貸違規進入房地產市場,因而近
期對消費貸的嚴格審查將削弱購房者的購買力,或進一步影響未來的房地產銷售。

*行業整合加速,龍頭房企優勢突出*

  經歷了近兩年的樓市調控降溫措施,龍頭房地產企業的經營卻持續向好,而中小房企的生存
壓力反而日益增大,房地產行業整合加速,走勢出現分化。從銷售金額看,前十大房地產企業佔
全國比例從2016年末的18﹒10%上升到2017年上半年的25﹒73%,提升了
7﹒62%,而該指標在2016年較2015年末則僅提升了2﹒41%;從銷售面積看,前
十大房地產企業佔全國比例由2016年末的11﹒4%上升至2017年上半年的
16﹒48%,提升了5﹒08%,而該指標在2016年較2015年末則僅提升了
2﹒41%。我們預計近期的調控升級將加速行業的整合,房地產行業的集中度將進一步提升,
展現出強者愈強的勢態。《Fundsupermart﹒com投資組合經理 沈家麟》

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