《寰宇宏觀－沈家麟》內地樓市調控升級，加速行業整合

　　《寰宇宏觀》適逢「金九銀十」之際，樓市調控再度來襲。從２０１７年９月２２日開始，
重慶、南昌、西安、南寧、石家莊、長沙、貴陽武漢、無錫等９個城市又陸續出台一系列以限售
為主的升級版樓市調控措施，限售期從兩年到五年不等，旨在抑制「短線炒房」。「房子是用來
住的，不是用來炒的」，已經成為本次調控的主線條，所以這些升級的調控措施，足以表明了政
府抑制房地產泡沫的決心。

＊樓市調控早已不是新鮮事＊

　　雖然本次密集出台的調控措施主要集中在三四線城市，但樓市調控早已不是新鮮事。早在今
年３月１７日，北京針對企業購買的商品住房，實施瞭如再次交易需滿３年的規定，全國多個熱
點城市也紛紛出台相類似的限售政策，要求新交易住房在取得產權證後必須持有一定年限才能轉
讓。據不完全統計，年初至今，已有將近４０個城市出台限售政策，其中限售為兩年的有２０個
城市，限售期為三年的有１２個城市，限售期為５年的有３個城市，而限售期最長的為保定，對
在限價土地上建設的商品房設立１０年的限售期。因此，限售政策成為繼限購、限貸、限價政策
後的全國范圍推廣的房地產調控政策，樓市調控對市場來說，早已不是新鮮事。

＊房地產市場逐步降溫，調控政策取得一定成效＊

　　由國家統計局公布的７０個大中城市新建住宅和二手住宅價格指數可以看出，各線城市的房
地產市場正逐步降溫，調控政策取得一定成效。特別地，一線城市新建住宅價格從２０１６年４
月的最高點３１﹒５％，逐步回落到２０１７年８月的４﹒８％，說明一線城市的住宅價格已經
得到很好的控制。同時，三線城市８月的新建住宅價格指數同比增長８﹒２％，較７月小幅下降
０﹒３％，是自２０１５年５月來首次下滑。而反映實際房地產交易價格的二手住宅方面，也展
示了與新建住宅的一樣的下降趨勢。所以，本次樓市的調控政策已經成功為房地產市場降溫。

＊銀行按揭收緊，房貸利率不斷上行＊

　　除了政府採取了限購限貸措施以外，銀行對房貸按揭監管也逐漸趨嚴。近期越來越多城市的
銀行因貸款額度受限而持續收緊按揭貸款，貸款的發放標準更加嚴格，房貸增速逐漸放緩。同時
，相比今年年初平均５－１０％的房貸利率折扣，從今年５月開始逐步上調到貸款基準，目前首
套房按揭貸款利率比基準普遍上浮５－１０％，有的更是高達２０％。由於央行採取穩健中性的
貨幣政策，資金成本進一步上升，我們預計房貸利率上行壓力增大。另一方面，由於近期居民消
費貸異常增長，北京、廣州、深圳等熱點城市開始嚴查消費貸。由於在實際操作中，有部分購房
者會通過消費貸借入資金作為首付款來購買房產，從而導致消費貸違規進入房地產市場，因而近
期對消費貸的嚴格審查將削弱購房者的購買力，或進一步影響未來的房地產銷售。

＊行業整合加速，龍頭房企優勢突出＊

　　經歷了近兩年的樓市調控降溫措施，龍頭房地產企業的經營卻持續向好，而中小房企的生存
壓力反而日益增大，房地產行業整合加速，走勢出現分化。從銷售金額看，前十大房地產企業佔
全國比例從２０１６年末的１８﹒１０％上升到２０１７年上半年的２５﹒７３％，提升了
７﹒６２％，而該指標在２０１６年較２０１５年末則僅提升了２﹒４１％；從銷售面積看，前
十大房地產企業佔全國比例由２０１６年末的１１﹒４％上升至２０１７年上半年的
１６﹒４８％，提升了５﹒０８％，而該指標在２０１６年較２０１５年末則僅提升了
２﹒４１％。我們預計近期的調控升級將加速行業的整合，房地產行業的集中度將進一步提升，
展現出強者愈強的勢態。《Ｆｕｎｄｓｕｐｅｒｍａｒｔ﹒ｃｏｍ投資組合經理　沈家麟》