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政經頑石不低頭
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10/04/2019

中港樓市

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  • 石鏡泉

    石鏡泉

    石鏡泉是經濟通董事,經濟日報研究部門主管,負責研究部門及副刊部的整體發展及管理。石老師擁有逾20年的媒體及出版業經驗,現為《香港經濟日報》、旗下雜誌、及本網站的專欄作家。 此外,石老師曾出版多本有關投資、金融及財富管理的書籍,並經常在不同的投資及財富管理會議及講座中擔任演講嘉賓。


    本欄每日更新

    政經頑石不低頭

  中港樓市怎走?

 

  許沂光兄有文論港樓,似不利好,文如下︰

 

  「香港樓市(中原城市領先指數)的II浪調整由100點下跌至2003年的31.77點,下跌幅度68.23%。III浪已運行了16年,以2018年8月高峰188.64點計算,由低位上升了494%。

 

  總結,波浪理論分析,香港樓市的III浪已運行了16年,可能完結,需要以IV浪/4浪向下調整(見圖一及圖二)。

 

 

  免責聲明︰以上分析,只供參考,投資買賣,必須審慎。」

 

波浪分析港樓價或將調整

 

  波浪理論論樓,筆者「烏瀡瀡」,大家諗。筆者只看,一旦政府東大嶼計劃可執行,樓價將受壓,一日無填海,靠那些甚麼棕地、空地、高爾夫球地來解決目前的「樓缺」問題,都是廢話。如果又填海,又用些郊野公園地,已囤地的地主,必然趕急建樓賣樓,樓價更要跌。

 

  中國的樓又如何?阿爺再谷樓,不過今次是透過修改戶籍法來曲線谷樓,一谷,可以預期,在1、2、3線大城市的內房股要升、建築材料股要升、中國的經濟增長率要升,但個人負債率亦將升。

 

  4月8日,發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》(見圖三),2019年新型城鎮化建設重點任務浮出水面,釋放出一系列重大訊號︰非戶籍人口在城市落戶加大推進力度;教育醫療養老等公共服務覆蓋面將進一步擴大。

 

 

  2019年新型城鎮化建設4大重點任務︰

 

  ⑴加快農業轉移人口市民化;

 

  ⑵優化城鎮化布局形態;

 

  ⑶推動城市高質量發展;

 

  ⑷加快推進城鄉融合發展。

 

  樓房業可以帶動逾50多個行業,樓房業一旺,即是不少行業都旺。今次阿爺不是光求建樓,而是要將樓「配予」人才,鼓勵各地方政府以樓來搶人才。以前中國是「有土始有財」,講的是耕田,但今時知識型社會,是「有才始有財」,不過「才」也要有樓住才可,要解決其妻兒的生活、醫療、教育才可,所以今次阿爺「重點任務」指明,要積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶,繼續加大戶籍制度改革力度,在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上,城區常住人口100萬至300萬的II型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬至500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件,並全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

 

阿爺鼓勵城市以樓搶人才

 

  這也意味著,當前除了超大特大城市之外,其他城市的落戶將全面放開放寬。國家統計局數據顯示,目前國內人口位於300萬至500萬的I型大城市共有92個,其中包括紹興、淮安、九江、廈門、常州、廊坊、衡水等多個2、3線城市。

 

  國家發改委城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵指出,從全國城市發展規律甚至從世界城市發展規律來看,有經濟活力的城市大多是移民城市。在中國北上廣深,外來人口所佔比重最高。深圳外來人口和本地戶籍人口大約為4比1。根據這些城市發展的成功經驗,大量吸收外來人口是提高城市活力的關鍵性舉措。

 

  國家統計局最新發布的數據顯示,2017年末,中國城鎮常住人口8.13億人,比上年末增加2,049萬人;城鎮人口佔總人口比重(城鎮化率)為58.52%,比上年末提高1.17個百分點。

 

  以前中國是靠戶籍制來限制國內人口流動,今次變更即是取消了戶籍制,容許人才自由流動,不會因為沒有戶籍,而喪失在居住地的醫療、教育等福利。

 

  阿爺今時的「重點任務」通知,只是按社會上已發展了的新事物,來修例弄明確而已!

 

  從2017年初爭奪人才大戰打響,至2019年兩年間,由主要在2線城市展開,到蔓延至1線和3、4線城市,甚至吸引不少縣級城市加入。分析認為,人口爭奪已成為城市競爭的新形式,以西安、鄭州為代表的新興2線城市幾乎是舉全市之力引才。某種程度上,城市間「人才爭奪戰」已從搶人才變成了搶人口。

 

  又為甚麼不光搶人才,還要搶人口?馬雲、馬化騰是個人才,但就只得雙馬兩人,也未必能搶到,但逢「馬」都搶,逢「朱」、逢「侯」都搶,搶了個「馬幫」,搶了個「朱家寨」,搶了個「花果山」的人來,就有勞動力,亦有了消費力,政府才可以有稅收。

 

  人才落戶,錢財落地,內房將好,但那些被人家搶了人口的城鎮,就難免要凋零,因此各個地方將要拼個存亡之戰,你做官的想懶就遲早無得撈,因為城鎮沒了人口,就再不用官來為人民服務了。

 

  這個「重點任務」真是很重要,對中國未來的經濟發展影響,不可小看,但這是後話,當前之話是內房、建築、水泥股會受支持了。

 

轉載自: 晴報

 

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