• |
  • 極速報價
  • |
  • 會員
  • 產品服務 / 串流版
  • 設定
過往專欄
盛衰關鍵
論盡中港台時事要聞圖窮秘現中環人金錢世界呈分試 你要知小事大意義全城聚焦點政•漫料理NatFix我家私房菜素心Cook心理攻防戰綠路閑人好書看多點Pris形象教室形象UP!保哥快趣煮Green Monday看透生死親子語我要初創政策.正察跳躍中國時空筆記留心站財玄廣進點歷史看真點時勢造網紅Online有話兒DR-Max 一點就明Bella vita 美好生活iMoney 熱點Talk Of The Town活得健康點親子芬享不藥而癒人生燦爛點凱文隨筆尋寶島盛衰關鍵國金與投資留給囝囝IC理財打工秘笈樂活人生SME 解密「港」創業‧談管理心靈加油站「男」言之隱滾蛋吧,腫瘤花生味辦公室健康透視抗癌煮意知‧解醫學創業兵團匯對達人容我細說言歸政傳政經頑石不低頭為理發聲郎旋風薰香療法男士診症室抵玩自助遊句句有骨星座命理念力•氣功手機應用tips睛益求精嚴浩 LIKE!見微知著跟著陶冬找美食數碼潮人廣告有晴踏出退休第一步識食•惜食有種CEO叫做莊潮爆網事羅湖橋兩邊娛樂酷辣辣思歪思正十萬八千里樂本健‧教室特首選舉趣食60秒入廚101觀自然•觀香港有種生活政本清源心筆在妍維基解碼IT戰國誌煮酒論政今日趣聞馬壇.誌趣星期二周融愛瘋Apps美美道來大國崛起智醒日誌@中小企「營」刃而解Smart Buying甜品工房Education Calculator家事法庭升學信箱新手媽媽怪獸父母營營樂樂親子專題財富非常道謝國忠看勢獨唱團京城近觀原來如此乾坤挪移街坊食神Keyman森巴舞睇波LU文化導遊精神解碼抗癌兵團有營生活吾道崢廣見聞名家名畫商務英語型品薈我心中的米芝蓮歐洲直擊旅途中食得喜Leadership Coaching一哥教攝影心晴百態乳你同行專科專論人愛衣裝Word Discovery科技趨勢愛情故事投資達人政治擂台藝術投資秘笈抗癌點滴寵物情緣淘寶lization電影一線網絡鬼故主.管微博一分鐘管理娛樂有理進攻SAT古今名錶政‧經‧女人The Beauty Factor議會內外石油戰爭男女情色談金說匯風水環境學細味建築Green Hong Kong星光伴我行我吃過的米芝蓮A+孩子上海觀察京城札記鐵娘駕到食客三千創富新思維海外升學信箱Today's Web藝術投資世界在讀什麼-雷美華潮得起Business English飛越地球村紅酒情報職場物語股場琦手鑽石媒人Mei Ling好愛情‧壞愛情性治療師手記名牌女王嶺南人語醫美正當時黃金時代醫美正當時一份好工美麗不妥協上班纏下班逅

25/01/2019

首期要求太高 市民難承擔 放寬按揭助上車

  • 收藏文章
  • 林奮強

    林奮強

    前香港行政會議成員

    曾任瑞銀環球資產管理董事總經理

    2011創辦非牟利政治研究智庫組 HKGolden50

    致力研究香港未來的發展藍圖

    盛衰關鍵

    逢周一更新

  特首林鄭月娥多次強調,其房屋政策主軸是「以置業為主導」。筆者相信這絕非一般政客的「好聽賣點」、也不是口甜舌滑的含糊志向(vague aspirations),而是一個貼地利民、根治長期不良社會經濟結構的開始。本欄將一連3篇探討這方面的政策建議。

 

 

 普羅大眾天天為衣、食、住、行張羅。長遠的人生規劃除了成家立室外,也要為退休生活準備。而美好明天一定需要儲蓄︰年輕時節約及投資滾存的退休金可以「錢生錢」或買年金,應付衣、食、行的開支。但對許多人來說,最困難的是為一生人「住」的開支做足夠準備!

 

  所以,最安心實際的退休準備是,與其每月租私樓、徒幫業主供樓自己卻一無所有,不如自己置業,每月供款當儲蓄。25年按揭供滿後,不論樓價升跌,住下去都是免費的,而且愈長命愈「抵住」!

 

過往房策換亂 致今時缺供應

 

  首任特首董先生上任時,提出在10年內(2007年前)把整體置業率由近50%提升至70%的宏大目標。筆者相信22年後的今天,沒有港人會不同意這個政策方向。可惜的是,20多年過去,政策思維欠缺持續性和一致性,顯得零散甚至出現「反置業」的政策措施!

 

  截至2018年第三季,本港自置居所率在「票面上」雖是49.1%,但其實當中的14.6個百分點是資助房屋(如居屋、夾屋等),自置私樓的家庭只有約三分之一。這個數字自1988年起幾乎全沒變動,更在過去10年由38%,輾轉下跌至今天的34.5%!須知道,只有私樓業主才能透過樓價升值,充分分享經濟增長的成果;而資助房屋業主出售單位時,需按購買時的折扣補足地價,樓價愈高,需繳補價愈高。

 

  不過,明明全港市民都有份為我城建設出力,令本港經濟繁榮、社會穩定,樓價才會上升,為何卻只得三分之一的家庭能全面享受好處?這當然是不公義!

 

  當現時「無私樓vs有私樓」的比例是65︰35,而最新《長遠房屋策略》供應目標的公私營房屋比例竟調得更高,變成70︰30,其實令上述私樓置業率低下的問題長遠更加惡化!唯一出路,是重推董建華先生當年的「租者置其屋」計劃,大量私有化公營房屋,才能在短期內顯著提升置業率,真正做到「以置業為主導」﹗這點將在未來的文章詳述。

 

置業比例偏低 應該重推「租置」

 

  若和國際比較,美國是合理的對象,因為聯繫滙率實施近40年,所以現在有物業的65歲以上長者,其實絕大部分的供款也是由美國利率決定,更年輕的業主更加如是。不過,香港家庭的置業率,大部分年齡層都落後美國至少20多個百分點,而且年紀愈大分野愈闊!

 

  愈早「上車」,當然愈有機會和時間,去為退休後的生活儲蓄投資。以25年按揭計,25至44歲的組群供完樓便是50至69歲,開始踏入退休年齡。若到下一個年齡層(45至64歲)才買便已經太遲,因為距離65歲只有20年,除非銀行假設打工仔要工作至75歲,否則便不可能承造正常年期的按揭,已沒有機會「上車」﹗

 

  換言之,45至64歲年齡群34.2%的置業率恐怕難有多大改善,隨著樓價持續高企,25至44歲一代的置業機會,相信很可能來自家人資助首期。近年社會關注「堅尼系數」反映本港收入分布不均,但其實更大的社會問題肯定是由置業引起財富不均!更尤甚者,令置業變得愈來愈難、愈來愈「世襲」的,還有金管局的按揭措施,而首個港人首置上車盤「煥然懿居」的申請情況,正好印證筆者的想法︰項目接獲逾1萬宗申請,超額申請逾21倍!市建局行政總監韋志成表示,約一半申請者入息是申請資格的下限(家庭月入5.7萬);約一半申請者資產值少於64萬元。由此可見,不少申請者鑑於按揭成數限制,即使收入較高,亦未必有足夠儲蓄應付私樓首期。

 

 

  筆者贊成韋先生的觀察,本港高收入、但沒「父幹」資助首期而尚未圓置業夢者大有人在。2016年,月入高於6萬(合資格申請首置盤)而正在租樓的家庭近13萬戶;相比之下,《長策》10年私樓建屋總目標也是13.5萬伙!以呎價1.5萬元計,一個實用面積500呎的私樓單位現值750萬。月入6萬的家庭,若能借8成按揭(即首期150萬),以年利率2.25%、還款期30年計,每月供款2.3萬元,佔收入38%;即使加息3厘也是55%,通過壓力測試!

 

收入難追支出 中產愈住愈細

 

  然而,750萬的物業最多只能借貸6成,即首期要求倍增至300萬!所以,把置業機會的天秤大幅傾斜向本身擁有資產的家庭、有「父幹」年輕人;或迫有意置業者投向發展商提供二按的新樓市場,不是別人,正是金管局!

 

  相比年輕家庭,中年私樓租戶面對的問題更大!2016年,全港40多萬私樓租戶中,戶主年齡中位數約45歲。可以想像︰其高堂已70至75歲,子女則15至20歲。這家人三代同堂,正租住像太古城這類大單位。戶主自己是高收入的專業人士,卻陷入「兩頭唔到岸」的窘境︰繼續租樓便要負擔跑贏收入的租金升幅;而如上所述,就算今天便放寬按揭成數,他們也不一定能承造20年以上的按揭,等於向以年齡層計最大群的「中坑」宣告,他們這一輩子也不用指望在香港置業,還要擔心退休後如何支付每月3萬、4萬元的租金!「中坑」們上有父母的醫療開支,下有孩子要供書教學,為自己儲首期自然更加困難。其實若政策沒有出錯(如首期只需2成而非4成),根本無必要犧牲中年一代!

 

  事實上,印花稅數字顯示港人首置客已佔市場的9成。為達致這個社會目標(social objective),我們應「傾斜用家」,放寬按揭成數,如樓價2,000萬以下容許承造最高8成按揭,但買家購入單位後必須自住,8年內不能放租或放售。

 

  可惜,現實是金管局過去10年以避免「銀行體系風險」為名,推出8輪收緊按揭措施,實際上卻是「反置業」政策,令港人難逃大屋搬細屋、市區搬郊區、退休後三代同堂、卻居無定所的無止境厄運!這也加劇「有樓vs.無樓」的貧富對立,不斷為社會製造分化、「上車客」愈買愈納米等嚴重的深層次矛盾!之後繼續詳細金管局的政策錯誤以及解決方案。

 

轉載自: 晴報

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

全新etnet健康網購,送你【健骨維他命D3(1000IU)】乙樽(價值$108)► 立即行動!

我要回應

你可能感興趣

放大顯示
師傅靈靈法

精選文章

  • 生活
  • DIVA
  • 健康好人生
專業版
HV2
精裝版
SV2
串流版
IQ 登入
強化版
TQ
強化版
MQ