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03/04/2018

官地改劃未完成 土地供應變數增

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Text: 團結香港基金高級研究員葉文祺。研究員潘灝儀

  政府於3月1日公布了2018-19年度的賣地計劃,共提供27幅住宅用地,預計可供興建約15,200伙。而綜合各項土地供應,料可提供25,500個單位,對應政府的土地供應目標18,000個單位,理論上應可達標,但其實「魔鬼在細節」。

 

 

  若我們將各種渠道的供應歸納為政府主導及私人主導的土地供應,可從表1看見,去年的土地供應已經扭轉了過往多年由政府主導的格局,並預計只能興建約8,720個單位,佔比大幅從前五年約79-88%的比例降至只有34%,取而代之的私人主導的土地供應佔比則上升至66%。

 

 

  箇中原因,實為賣地計劃裏包含多幅「生地」之過。「生地」即未完成規劃作住宅用途或土地未完成收回、清拆及地盤平整或欠缺適當基建設施的土地。如在2017-18年的賣地表內,就有8幅在啟德的土地因未完成修改相關大綱圖的城規程序,未能及時推出。若非私人發展/重建項目忽然飆升,去年供應目標可能只能僅僅達標,更遑論大幅超標。

 

  而在2018-19年的賣地計劃的27幅住宅用地當中,有達16幅土地未完成改劃,涉及11,710個單位,佔總數的77%(見表2)。另一方面,毋須進行改劃程序、即政府有十足把握能推出的地皮(俗稱「熟地」)其實只有11幅,只涉及3,540個單位。以此推算,來年度的土地供應預測可建屋量有可能低至只有約13,840個單位。因此,來年度的土地供應仍存在巨大的不確定性。

 

 

  事實上,私人發展/重建所需的發展時間一般較官地長,其開展的數目又極不穩定。以新地的西貢十四鄉項目為例,發展商就曾受訪時表示,由於該處為生地,開山至少要3至4年,發展周期超過8至10年。而根據我們統計,透過賣地計劃出售的土地、鐵路項目、市建局重建項目計,由賣地計起至樓盤落成整個發展周期來看,一般大概需時4.8年,比補地價項目所需為短。由此可見,倚重補地價項目來填充土地供應將會令未來私樓落成拖得更長、更慢。

 

 

追本溯源 開展造地 建立儲備

 

  追本溯源,香港今天面對積羽沉舟的土地、房屋短缺問題,乃歸因於現時政府欠缺「熟地」儲備。我們認為,香港急需建立土地(「熟地」)儲備,以增加土地供應彈性、對沖一系列生產「熟地」過程中的風險及應對未來產業及社會轉變所帶來的需要。政府的「土地供應專責小組」將於4月中展開公眾諮詢,當中有多達17項短中長期的土地供應方案可供討論。基金會期望各位社會賢達、大眾都可以積極討論,正視香港未來的土地困境,找出解決土地、房屋短缺的方案。

 

 

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