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23/10/2017

想上樓不等於想買、要買、有能力買

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  • 葉劉淑儀

    葉劉淑儀

    葉劉淑儀(Regina Ip),本屆政府行政會議非官守成員、立法會直選議員,新民黨主席。1975年加入香港政府,其後晉升至保安局局長,於2003年離職。她從美國進修回港後,在2006年7月成立「匯賢智庫」、2011年創立「新民黨」,並擔任黨主席;並於2015年成立「海上絲綢協會」,擔任聯席主席,致力為香港社會服務。

    葉劉的地球儀

  國家主席習近平在中共十九大開幕式的發言中,一句「堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位。」成為香港傳媒的報道焦點。皆因上星期,社會正為特首林鄭月娥首份施政報告的房屋政策鬧得熱哄哄。

 

 

  施政報告中提及的房屋政策,以「綠表置屋計劃」(綠置居)及「港人首置上車盤」(首置)最引起關注,坊間也有各種討論。然而,我認為值得商榷的,並不是計劃內的執行細節,而是「房屋並不是簡單的商品」與「以置業為主導」、「致力建立置業階梯」、「為不同收入的家庭重燃置業希望」這些主導思想之間的矛盾。

 

  土地供應不足、房屋嚴重短缺、公屋輪候時間長、基層市民擠住劏房、市民上樓難……這些是香港日積月累的深層次問題。不過,特首要弄清楚,市民「上樓難」,是指希望入住公營房屋,有瓦遮頭?抑或真的人人都想買樓置業,供樓供一世?

 

  長遠房屋策略督導委員會於2013年9月推出的「長遠房屋策略諮詢文件」指出,「目標是為每一個香港家庭提供適切而可負擔的居所……大前提是要持續增加供應,穩定樓市,重建房屋階梯,重視公營房屋(即公屋和居屋)的作用,促進社會流動。」而2017/18年度至2026/27年度的十年總房屋供應目標為46萬個單位,其中公營房屋目標為28萬個單位,但目前政府找到的土地只夠提供23.6萬個單位,嚴重滯後。

 

  此外,截至2017年6月底,政府的公屋輪候冊上有27萬人,輪候年期已由原目標三年拖延至四年七個月(我參選行政長官期間,更有市民申訴已輪候十二年!)。再加上20萬劏房戶,可見住屋需求有多嚴峻。

 

  可是,我強調,「想上樓」不等於想買樓、要買樓、有能力買樓。

 

「綠置居」、「白居二」難以發揮流轉效應

 

  施政報告把「公屋及綠置居」放在同一部分,指出「未來應以更多的綠置居取代出租公屋」、「將綠置居恒常化」,是很有問題的。雖然特首認為新蒲崗先導計劃提供的857個單位超額認購18倍是很成功,好巧不巧,今年6月落成的首個綠置居項目景泰苑,未入伙便被指有牆身及天花滲水等質量問題,加推的火炭4000個單位吸引力立即大減。而且,公屋居民正正因為以低廉租金住在公屋,才得以改善生活,他們未必有真正置業需要。政府卻「硬鼓勵」他們踏上所謂的置業階梯,似乎捉錯用神。

 

  綠置居的背後理念是公屋流轉,即購買了綠置居的公屋居民騰出其公屋單位給下一批輪候人士。可是,幾千個公屋單位相對於三十萬申請,實在是杯水車薪也談不上。再加上,綠置居是「搶」了原本能流轉的公屋單位而成,即公屋流轉市場永遠也少了這4000個單位供應,日後每加推一批綠置居,即公屋單位供應便少一批,此消而彼不長,恐怕難以發揮流轉效應。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝亦公開表示,擔心綠置居會影響公屋輪候時間由四年七個月變五年,市民上樓難上加難。

 

  同時,特首提出把「白居二」計劃恒常化,連同未補地價的「租者置其屋」計劃,特首認為可釋放38萬個單位出來,可是,這38萬戶市民之後住哪裏?還不是把大批「客人」送了去私樓市場。

 

「港人首置上車盤」欠周詳考慮

 

  至於另一焦點「港人首置上車盤」(首置),我認為出台前未經心思熟慮,將經不起社會反覆推敲。

 

  施政報告指「首置」是「讓較高收入的家庭在私樓樓價持續上升下能重燃置業希望」,這是很危險的。樓價高升時,政府宜採取措施遏抑樓價或減低需求,而不是鼓勵買樓,刺激市場需求。

 

  「首置」的目標群是「月入不超過34000元的單身人士」、「月入不超過68000元的二人或以上家庭」,估計大約有二十二萬家庭,但只佔家庭總量8%,而且這群體並不是最有住屋需要的人士。政府預計2018年出售安達臣道地皮,提供一千個單位而已,少之又少。

 

  房協在90年代推出「夾心階層住屋計劃」(夾屋)遇上金融風暴,製造了一代「負資產」人士,社會經歷十多年才度過「復元周期」。政府似乎沒有汲取教訓,如今「首置」充滿「夾屋」的影子,而且購買折扣、補地價、轉售年期、如何防止炒賣等細節均欠奉,政府卻一股腦兒鼓勵買樓,與「房屋並不是簡單的商品」互相矛盾,市民把月薪大部分供樓,對推動經濟活力沒有裨益。銀行利息一直加,將來樓市一跌,「負資產」勢必再現。

 

房子是用來住的

 

  不論綠置居、「白居二」或「首置」,既沒照顧最基層市民,年輕人也沒能受惠。再者,置業與否實屬個人選擇,政府帶頭推動「要買樓」、「有樓才是王」此等價值觀並不恰當,最終得益的還是地產商。

 

  歸根究柢,正如習主席所說,「房子是用來住」的,「要讓全體人民住有所居」,政府首要關顧的,是132萬貧窮人口、27萬公屋輪冊上的市民,及連安全居住都有問題的20萬劏房戶。

 

  增加土地及房屋供應並無捷徑,我認為政府應該三思,回歸最基本直接的方法,盡快興建更多公營房屋(公屋及居屋),讓市民安居。

 

 

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