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15/07/2020

最平6萬上車 居屋2020揀盤攻略

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  新一期居屋即將接受申請。樓價持續高企,近年每次推售居屋也錄得大量超額申請,去年更錄得破紀錄的30萬份申請,超額認購60倍,成功中簽並獲邀揀樓猶如中了六合彩。

 

  今期居屋推出的4個項目合共7,047個單位,是2014年復售居屋以來最多的一次,更重要是綠白表配額比例修訂為四六比,住屋需求殷切的白表申請人將有更大機會成功憑居屋上車,踏上置業階梯。

 

  記者近日實地考察4個居屋項目,從購物、交通、消閒、景觀等方面,點評各屋苑的優點缺點,助各位讀者揀盤。

 

  位處九龍市區、毗鄰鑽石山站的啟翔苑毫無疑問是今期樓王,但其餘3個屋苑也各有優點,馬鞍山錦駿苑鄰近屯馬線車站,各項社區配套齊備;火炭彩禾苑已屆現樓,最快可以入伙;粉嶺皇后山山麗苑鄰近郊野公園,坐擁翠綠山景,更重要是,山麗苑最平單位入場費僅123萬元,綠表申請人付6萬元首期即可上車,白表申請人亦只需12.3萬元首期,價錢相當「親民」!

 

白表及白居二  申請小資料

 

申請門檻

1人申請者 

每月入息限額︰3.3萬元

資產限額︰85萬元

2人或以上

每月入息限額︰6.6萬元

資產限額︰170萬元

綠白表比例︰4︰6

 

申請費用

居屋︰250元

白居二︰160元

居屋+白居二︰410元

 

預計申請

時間表

接受申請︰2020年7月

攪珠︰2020年10月

揀樓︰2021年3月

 

今期居屋抽唔抽?諗清楚呢3點先好抽

 

  房屋委員會將於下月推售新一期居屋,4個屋苑合共7,047個單位。不過抽居屋一直都被視為是「抽獎遊戲」,因為申請人數往往遠超提供的單位伙數,能抽中前列號碼和獲通知揀樓的都是「幸運兒」,而且今期居屋的地點只有鑽石山啟翔苑較為吸引,在申請今次居屋前,不妨思考一下以下這幾點,以免浪費申請居屋的數百元。

 

1. 家有長者嗎

 

  今期7047個單位,房委會計劃提高白表比例,由原本的五五比例,改為綠表四成、白表六成,家有長者則維持三成,有2,100個名額,這意味著有長者的家庭能成功抽得居屋的機會大增,而且居屋的揀樓次序為︰

 

  1.參加「家有長者優先揀樓計劃」的核心家庭申請人士;

 

  2.其他核心家庭申請人士;

 

  3.非核心家庭申請人士;

 

  4.一人申請人士。

 

  受房委會公屋清拆計劃影響的家庭申請人士會比所有人優先揀樓,而綠表亦比白表優先揀樓。

 

  記者大膽粗略估算一下,如果7,047個單位中減去長者2,100個名額和單人的700個名額,即家庭申請者有4,247個名額(未計受房委會公屋清拆計劃影響的家庭申請人士)。馬鞍山錦駿苑、鑽石山啟翔苑和火炭彩禾苑一共有3,815個單位,假如粉嶺山麗苑「無人揀」,無長者家庭客可以選得以上3個屋苑的機會只有1,715個名額。

 

2. 等3年可以嗎

 

  第二,啟翔苑雖為近年罕見的市中心盤,鄰近港鐵鑽石山站,由屋苑前往港鐵站只需數分鐘步程,交通相當便利,但啟翔苑的樓花期長達接近3年,關鍵日期為2023年5月底,意味市民即使成功購入單位,相信都會「等到頸都長」。

 

3. 白表單人勢無得揀

 

  第三,每次白表單人都是「食剩菜」,由於揀樓次序是排最後,所以一般較大機會獲購入最不受歡迎的單位,今期相信都是「山旮旯」的粉嶺山麗苑。而房屋委員會建議預留700個單位予單身人士,如按綠表四成、白表六成計算,白表單人共只有420個名額。

 

  不過,山麗苑278至292平方呎的單位便已有824伙,所以白表單人申請者可以有甚麼選擇?相信聰明的讀者便已知曉。

 

居屋禁售期你要知 2年後可「綠表價」易手

 

  為打擊市民透過「短炒」居屋牟利,房委會早於2018年出售五二折新居屋時,已引入較嚴謹的轉售限制,準業主置業首兩年,只能把單位按房委會提名,原價賣給白居二買家;直至買樓滿5年才可補地價並在自由市場出售單位。不過2019年及以後的居屋和綠置居,轉售限制就再進一步收緊。

 

  參考上期2019年居屋的做法,在購入單位後首兩年,業主只能夠以原價,透過居二市場(俗稱綠表市場)出售單位,而房委會亦已經不會回購單位。兩年過後,業主就可以在居二市場自由定價出售,如想補地價在自由市場出售,就要等夠十年才可以。

 

  事實上,資助房屋回報普遍以倍數計,近日亦錄得不少高價成交記錄,例如位於新蒲崗的舊居屋采頤花園12座中層C室,實用面積591平方呎,本星期初以738萬元(綠表價)易手,實用呎價12,487元。據了解,原業主於2000年以149萬元購入單位,持貨20年,現帳面賺589萬元,物業期內升值近4倍。

 

  除了將物業易手,亦有居屋業主透過補地價將單位放租。首批自2014年復售的新居屋,近年陸續過5年的「禁售期」,於2015年以275萬元購入居屋荃灣尚翠苑的業主,在禁售期一過就立即補地價將單位放租,面積438呎的單位,月租1.5萬元,呎租34.2元,而現時荃灣新入伙的私樓呎租普遍達40至50元。

 

今期居屋 最低6萬首期

 

  今期居屋售價最低是皇后山山麗苑的細單位,售價為123萬元。由於房委會為居屋買家提供按揭貸款保證,綠表買家最高可借95%,白表買家最高可借90%,兼且不用支付按揭保費。若果是綠表買家購入這個單位,造95%按揭,付出6.15萬元首期即可;白表買家造90%按揭,付出12.3萬元首期便可上車。以實際按息2.5厘,還款期25年計算(居屋不設30年期按揭,並只限承造P按),綠表及白表買家每月供款額分別為5,452元及4,966元,供樓負擔可謂相當輕鬆。

 

  至於今期樓價最高的啟翔苑513萬元單位,綠表最低首期要25.65萬元,白表最低要51.3萬元首期。同樣以實際按息2.5厘,還款期25年計算,綠表及白表買家每月供款額分別為2.18萬元及2.07萬元。要留意,由於居屋買家獲房委會擔保,買家毋須通過壓力測試,但銀行仍會要求供款佔家庭收入不超過五成。倘若超過五成,銀行或會要求加入親屬作「諮詢人」,計及「諮詢人」的收入,以符合供款佔家庭收入不逾五成的要求。以綠表買啟翔苑513萬元單位為例,每月按揭供款2.18萬元,家庭收入至少要有4.37萬元。

 

未來數年9個居屋項目

 

  今輪居屋四個項目供應量超過7,000伙,其中過半即3,200伙來自粉嶺皇后山,但抽中機率要視乎申請人數,上年居居收到近31萬份申請。若今年未能抽中,按政府公布,未來數年居屋項目還有9個,當中最觸目的屋苑是北角渣華道項目。

 

未來數年居屋供應

 

地點預計建成單位數目

東涌第54區3,300

沙田安睦街500

北角渣華道200

九龍城高山道500

啟德2B2號地盤1,800

安達臣道石礦場RS-1號地盤1,900

將軍澳昭信路600

屯門第16區恒富街500

資料來源︰房屋署

 

 

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