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19/06/2019

不少業主受惠於逆周期措施

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  • 湯文亮

    湯文亮

    在澳門出生、長大的湯文亮,1969年中學畢業後來港入讀浸會書院,一年後遠赴加拿大求學,1976年回港,與胞姊廖湯慧靄女士及胞弟湯子亮先生合組公司,後來演變成「紀惠集團」,今年初更上了福布斯榜(香港區),排行第25。湯博士經常在網上及報章發表文章,網上點擊率超過20億人次,湯博士已經寫了九本著作,包括紅極一時「細價樓爆煲論」。2016年,香港浸會大學頒發了「榮譽大學院士」給湯博士,以彰顯其傑出的企業家精神及領袖才能。

    本欄每周三更新

    樓市亮話

  金管局總裁陳德霖退休,有報章替他做了一個專訪,當中提及金管局為了壓抑樓市升勢而推出的逆周期措施,究竟是正是邪?坊間有不同說法。有學者認為措施不能令樓價下跌,只會令年輕人更難上車。其實,逆周期措施對上車的年輕人影響不大,反而限制了已經有樓的業主多買一個單位,如果沒有逆周期措施,在供應不足的情況下,樓價一定會繼續上升,有樓的業主多買一個單位比較容易,年輕人上車更難,這種迂迴曲折的理論,一般學者是不會明白,只有以投資物業為生的物業投資者才可以領略到箇中道理,不過,他們很少會將自己的心得說出來。

 

  無論曾俊華、陳茂波抑或陳德霖都曾經在不同時間、不同場合表示如果樓價下跌,就會放寬逆周期措施,但這個承諾一次也未有出現過,理由是政府從未做到他們心目中的要求,就是提高供應量,沒有足夠供應量,樓價不跌,金管局當然不會放寬逆周期措施,因此不能說陳德霖握殺年輕人上車機會。

 

  很多人不明白,點解美國可以加息9次,而香港只需要跟半次?說穿了是很簡單,因為銀行錢太多而又借不出去,加息即是搵自己老襯,但如果政府提供足夠供應量,不但有更多人可以上車,而且樓價亦能夠保持平穩,銀行又可以輕易將存款借出去,跟隨美國加息就不是問題,香港的低息環境就會過去。所以,當供應充足,樓市將會受到雙重壓力,除了供應增加令樓價下跌,利息亦會增加,就算加息的幅度只是跟隨美國,借了500萬元的人每月就要多付8千多元利息,這對於勉強上車的人是一個很沉重負擔,樓價在雙重壓力之下一定會出現調整,這亦是我經常提醒大家在買樓的時候要注意借貸比率,千祈唔好超出自己能力範圍,最好不要採用高成數按揭,否則當樓價下跌,利息上升,很容易成為一個負資產者。

 

  有物業投資者對我說,他其實是贊成逆周期措施,因為除了可以不用與實力不足的買家爭奪之外,利息亦慳了一大筆。而事實上大部分業主都是受惠於逆周期措施,不過他們不明白箇中道理,以為低息是必然的,如果沒有逆周期措施,他們現在最少要多付2%年利率,報章說我替陳德霖平反,其實並不是,我只是實話實說。

 

「港元定存息率」大比拼 食息都要食得醒 https://goo.gl/i9KA4Y
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