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21/02/2014

樓市在重新格式化下再起步

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  筆者較早前撰文分享「樓價起跌的因素」,認為樓價的形成結構分為(1)市場活動、(2)發展商的營商模式、(3)地價及(4)建築成本。這四因素仍在不斷急變中,是有需要繼續在此分享的。

 

  政府一直以「辣招」來重新格式化市場活動,截稿當日,立法會以37票贊成、4票反對、5票棄權,二讀通過有關樓市辣招的《2012年印花稅修訂條例草案》,我個人體會到政府出「辣招」的需要。

 

  在社會利益的大前提下,撤招當然不可能,但在一眾「辣招」實施後,地產代理行業的確是作出了犧牲,政府應該在保持原則之下,對「辣招」做一些改善及優化的安排,而最合理的方向就是增加上車及自住換樓人士的活動空間。

 

  在現實環境中,自住換樓人士是面對過分嚴謹的按揭門檻,市場上在低流動下運作,只能對價格產生抑壓作用,並不可以為社會製造到更佳的財富分配,如果市場是需要「辣招」去宏觀調控的話,我們要尊重,而調控措施也應因時制宜向前進,作更多人受惠、更少人受苦的持續發展。

 

  我認為在通過法例之後,政府反而有空間為「辣招」作修改,我相信政府是有心做好香港的,因此不會容許不正常的情況長期繼續,更加重要的,是財富分配並未得到改善,政府在施政上的任務仍未完成,有為的政府一定是會將局面往正確方向改變。

 

  最近有一次新春飯局中,與席旁的一位大學教授討論樓市,原來她因為不想跌入「辣招」的高風險地帶,於是雖然她想改善居住環境,但她放棄換樓,改為租用單位居住,而將原本自住的單位租出去,但十分湊巧的是,原來這位新租客,也和她一樣將自住單位出租,然後就租住別人的單位,市場上竟多了「有物業的業主」這批新租客,這現象日益普及,大家也發覺周圍多了這類情況。

 

  各位,在「辣招」之下少了人換樓,反而多了租客,對市場是否有好處?

 

  在發展商的營商模式上,政府是成功地開始建立了財團的薄利多銷環境,2013年因為政府和發展商的磨合,竟然可以在土地供應仍然不足情形之下,製造了「樽頸效應」,令成功銷售的樓花遠少於供應量,如果這個效應繼續的話,發展商便被迫要長期採用薄利多銷的銷售模式了!

 

  在「爾巒」劈價出售後,二手樓市即場受到壓力,事實上,負面消息的累積始終都會有超越臨界點的時候,一手樓已出現明顯的減幅,二手樓亦因此受到強烈的衝擊了!

 

  地皮減價本來是最難的環節,如政府不減地價,事實上樓價無可能結構性下跌,但如果政府太主動去減,亦可能受到政黨壓力被指責為利益輸送,但最近,政府乘著天榮站的流標,市民是認同樓價向下的趨勢情形下,最新的屯門兩幅位於震寰路及良德街政府的土地成功以招標方式出售!成交的價格分別是以樓面呎價2139元及2571元,如果加上4000元左右一呎的建築成本,成本價和現在同區發售的樓花單位,甚至二手市場一些單位的價格其實是相若的,地皮價格據說是12年來最平的,可倒退回到10年以上,可見政府是改變了過去的超高地價政策路線,是有心地扭轉樓市的價格結構。

 

  至於建築成本上升方面,很多人亦認為無計可施,但是輸入外勞就是減低建築成本的希望,但在政治現實上,增加外勞談何容易,而且先保障本地工人亦是理所當然的硬道理,但退而求其次,如果政府改為將外勞只輸入到公營項目或資助房屋上,政府興建居屋的建築成本就有機會減低,未來的新居屋就有機會價格放緩了,居屋價格相對便宜,亦會牽制私樓的向上發展。

 

  我認為到了現在政府已初步重新掌握樓價在指掌之中了,但筆者要提醒各位的是政府想將樓價控制的模式,相信並不是很多人期望的大幅下跌,現在的樓價調整不是因為泡沫爆破,亦不是因為去除了炒風,是政府將市場重新格式化下的新運作,是政府有為情形之下的「偷天換日」,是尊重市場的重新分配,所以未來樓價在調整後仍是避免不到穩步上升的。

 

  我反而認為如果量力而為現在是入市的時候,尤其是換樓的人士。

 

 

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