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12/03/2014

樓市辣招的前因與後路

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  一直以來,社會對「樓市辣招」,也是將精力放在爭拗在措施的設計及訂定方式上,沒有認真去講究政府為何要出「辣招」?及講究「辣招」應如何發展下去!

 

  沒有針對原因的爭取,不可能以理服眾,不向前看的據理力爭又如何得到大多數人共鳴?所以無論發展商或地產代理如何對「辣招」抗辯和鬥爭,公眾也是嗤之以鼻,也認為只是既得利益者維護既得利益的狡辯,難動「樓市辣招」分毫。

 

  在這波譎雲詭的世代中,樓市「辣招」也同樣是十分吊詭,因為炒樓而要操控樓市的話,有關目的已一早達到了,短炒已近乎絕跡了,為何還要壓制買第二層物業的用家或長遠投資者?這即是說這些非炒家的用家或長遠投資者也是政府要對付的對象了?加上限制針對有限公司的置業抽稅,這是和過去數十年香港的自由經濟的邏輯和價值觀念相違反!

 

  不過,我選擇不反對政府的做法,而向「為何政府要如此做」的方向去想,如果只批評「政府或特首是庸才」所以訂下愚蠢錯誤的政策的話,這太容易,不過似乎太低估他們,更重要是如此去想的話不會對事情有幫助。

 

  筆者不以「愚蠢論」去評估政府不是對他們的盲目支持,而只是用平常心,認為中央領導下的特首管治班子不至於如此差,雖然上一任的曾蔭權班子已差得離譜。那麼,為何梁振英班子出的「樓市辣招」會一反常態而不宣!?

 

  我認為「樓市辣招」的出發點有兩個原因而令政府「做而不講」的,第一個原因,是因為環球量化貨幣的關係,香港政府要應付的是一次樓價「必定」上升的浪潮,這樣政府是不可能坦然向公眾公布的,因為若公布便等同認同樓價不斷上升的事實了,市場更加不可收拾。

 

  另一原因是「樓市辣招」包括了重新格式化的任務,這當然包括將社會財富重新分配,當中自然影響了既得利益者的所得了,既然如此,政府又如何可以坦然公告天下了,事實上,梁振英政府上任只一年左右,所謂地產霸權已不能再壟斷大局,房產政策已由模糊不前變得清晰進取了!

 

  以上是筆者的紙上談兵,可能是子虛烏有,事實也無從印證,只是拋磚引玉想讀者看後多一些方向去想,不想大家困在埋怨的角落而已,既然說了「前因」,以下便說後路如何走下去了,我對「樓市辣招」的未來發展,有以下幾點看法:

 

  (1) 「樓市辣招」是市民和社會是有此需要,因此,我們應體諒,面對的態度是將事情發展向前邁進,而不應該再花時間去消耗在既定政策的爭議上。

 

  (2) 我認為社會各界應該凝聚力量去關注所謂「樓市辣招」,有沒有為社會帶來更好的財富分配,例如令更多人上車及自住換樓。

 

  (3) 我認為如果政府是想利用市場去達到財富再分配的效果,是必須要透過市場行為(即成交)作財富轉移,否則貧富懸殊的比率只會原地踏步,甚至更加懸殊!也因此現在政府推行的需求管理並不足以為社會帶來結構性的改善,甚至樓市「辣招」會引來二手物業放盤量減少,供應短缺令到樓市更加難以改善,這個看法我在2013年2月已在立法會報告了實況。

 

  (4) 我認為除了需求管理外,政府必須要配合供應管理,我說的供應管理不是單指有限的一手市場,而是整體包括二手市場140萬個可售單位的供應管理!我們必須要讓二手市場的放盤量得到合理釋放,現在因為樓市「辣招」的設計,仍然令到換樓的業主按揭上提高了門檻,加上再買樓可能會跌入「從價印花稅」懲罰性的稅項,令成本及風險也大幅提高,當供應仍少於需求的時候,就算需求減少樓市也不會有理想的效果出現。

 

  政府必須在按揭上(尤其是換樓的自住人士)門檻減低,及鼓勵超過一層物業的人放出物業,這才可以令二手市場在活化情形下,供應更加充足!市場才能有更多的流轉和上車機會作更好的反應,這就是好的供應管理。

 

  (5) 我相信政府是有心做好香港,我們支持政府向前優化市場,不應該再停留在現階段,耽誤了調節市場及改善財富分配的契機。

 

 

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