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20/03/2014

困擾香港人的兩個樓市錯誤觀念

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

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    樓市點評

  在一次演講後,有一個年輕人問我:「汪生,年輕人現在上車困難,如何是好?」我的回應是:首先政府責無旁貸,一定要以新的房屋政策重新分配好財富和機會,但這方面其實政府正在很盡力去做了!餘下來可以做的,就是市民要調節好自己的置業心態!

 

  所謂「年輕人難以置業!」其實是民粹下的錯誤觀念!真正的實況其實是「年輕人難以在市區置業!」但是數十年來,從來年輕人也難以在市區置業的!要求在市區置業只是近年「新的要求」!上一代置業的年輕人包括筆者,往往就在偏遠地方上車的!如30年前到荃灣、或者20年前到屯門置業一樣,小弟不才,到了45歲才有本事在九龍買樓自住!如此看來,有問題的可能不是環境,出了問題的可能是人的看法,是概念上出了混淆,是民粹甚至新聞被標題化的結果!

 

  說近年香港人概念模糊了並不過態,因為現在根本到今天來說,仍然有置業的空間,到了今天,屯門仍不乏200萬樓下的私樓,兩小口子儲蓄三至五年就可以儲到一成的首期(假設以九成按揭保險制度),當我列舉以上數據回應向我發問的年輕人時,他的回應是認為就算儲蓄到首期,卻仍然供不起!這亦是另一個錯誤的概念,前文已經講過月供包括連同息口都是比租金更低!那又如何存在供不起的道理呢?現在置業,負擔會比筆者年青的時候容易,而今日投資屯門似乎比20多年前投資荃灣更好!加上港珠澳大橋的升值因素,現在置業只是量力而為的,其實是進可攻退可守,香港人今次真是錯得太遠了!

 

  政府不能幫我們太多!亦不可以補救到太多前朝政府錯誤!香港人要靠自己自強及調節,要學懂在爭取之餘,也要向環境妥協及屈就!如果說政府還未做好的,就是要進一步活化二手市場,只有透過市場行為(即成交)才可做到社會的財富再分配啊。

 

  除了「年輕人買不起樓!」這觀念是錯誤外,另一個香港人大錯特錯的概念就是以平均收入去評估樓市購買力,我每次聽到這種講法都嗤之以鼻,因為這種錯誤的看法,不單累死人,令到純良的消費者有了十分錯誤的判斷!

 

  十分不幸地香港社會在近十年來是出現了貧富懸殊,的確是很不公平,但貧富懸殊並不等於「社會購買力低」,現實應該是「購買力不平均」而已!當「不平均的購買力」遇上了「不需要平均購買力支持的市場」時,市場就能繼續運作下去。

 

  如果香港樓市是需要每月成交10000-12000宗去維持的話,我認為這個市場是需要一個平均的購買力去支持的,但是在經過多年的市場調控措施之後,因為在按揭上,資產與現金的比率上,有資產者已經是不斷作出了調節的關係,現在市場只需要每月3000-5000宗已經可以作出平穩的運作,這個市場只需要局部的購買力便可維持,最近的樓價下跌,平盤是無積聚性的,即是說賣了一個平盤之後,市場上不容易找到同類盤的平價,市場的結構根本無改變,梁振英政府只是幫了市民在物價上升的巨浪中,偷了一段連續性的微調期出來而已!

 

  我輩50歲以上的較年長人士,是香港人口最大的板塊,我們的收入多量也多渠道,購買力又怎可以用平均收入去代表?以香港現在成交之少,我們的板塊足以支持市場,除非樓盤大量增加,偏偏樓市辣招正是增加「再投資」的成本和風險,有產者既然覺得再投資不化算,那又怎會多人放盤呢!?

 

  剛剛日前花旗銀行及香港大學就報告了,十個香港人就有一個百萬富翁,而香港銀行存款亦創新高於43,798億,整體按揭應低於六成,這證明了整體香港是富有了不少,問題只是貧富懸殊!是分配的問題!「借得更少、財富更多的社會」試問樓價如何下跌太多!?而增加的「有錢人」,如果比樓盤增加更多的話,樓價跌的路又可以行得幾遠?

 

  筆者和很多人一樣也痛恨地產霸權,更認為很多前朝政府的政策是錯得太離譜,但現實是,現在政府可以改變的已經不多,我認為市場已經猶如一個中了槍的人民一樣,子彈既已進入了身體,我們要面對現實想辦法去救治,而且要掌握時間!

 

 

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