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21/05/2014

樓市宏觀調控的四個階段

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  近月寫了很多文章討論二手放盤量不尋常地減少,並對樓價可能反彈向上作出預警,很多人對我發表的數據和論點都嗤之以鼻,認為是地產佬想做生意,甚至我發表成交多了45%也曾被網友質疑,但當然後來土地註冊處發表的數字是顯示到筆者的理據是老實的(根據土地註冊處發表4月份統計數字,註冊的住宅買賣合約共4,781份,較上月上升了52.2%!),不要說地產代理不肯說真話,說真話的地產代理究竟又得到多少支持和欣賞?

 

  其實我在年頭的《2014年我對樓市的十大忠告》中,是評估今年樓市是先跌後升,因為我認為一手樓花的減價會令到樓價出現微調,但是這個只是短暫的,之後就會因為放盤量持續減少,樓價反而會向上。

 

  世事難料,近年國際金融大局遊戲規則急轉彎,不少朋友在有異於過去的市場秩序下吃了不少虧,幾年前筆者提出貨幣政策與樓市的關係,很多人都不明所以,到了今日,大家也看得懂了,所以我打算在此分享我對宏觀調控的看法,因為隨著金融海嘯的發生,其實連歐美各國也融入了不少社會主義的行政方式,金融和政策上也紛紛以宏觀調控的概念去限制放縱的投資活動,當然,香港近年推出的樓市辣招其實也是宏觀調控的框架。

 

  根據維基百科的解釋:「宏觀調控(簡稱宏調)是政府實施的政策措施以調節市場經濟的運行。在市場經濟中,商品和服務的供應及需求是受價格規律及自由市場機制所影響。市場經濟帶來經濟增長,但會引發通貨膨脹,而高潮後所跟隨的衰退卻使經濟停滯甚至倒退,這種周期波動對社會資源及生產力都構成嚴重影響。所以宏觀調控是著重以整體社會的經濟運作,透過人為調節供應與需求。」看以上的解釋就明白到宏觀調控其實在概念上是配合到現在國際的大形勢的。

 

  以下我想說我認為在樓市中宏觀調控的四個階段和進化。

 

1.全面性的收緊

 

  傳統宏觀調控給人的感覺都是「收水」,收緊市場的銀根令到投資活動不可以過分活躍。這種做法雖然可以成功鞏固到市場、避免到泡沫的發生,但是卻不可以改變到社會的財富分配及貧富懸殊,因為有錢人的在宏調之下財富更鞏固,對製造社會的財富轉移長遠並不兼顧到。

 

2.選擇性收緊,拔尖規管,資助補底

 

  金融海嘯之後,宏觀調控少計也已經在中國運作了二十多年,所以開始更進一步,進行選擇性收緊,針對有資產者以限購令等措施作規限,另外再計劃建設以千萬計的保障房以助草根置業,以補充宏調欠缺的新陳代謝、財富轉移功能。

 

3.剛性購買力累積,最後傾瀉釋放

 

  一個原本膨脹的市場若受到選擇性的抑壓,其中沒有抑制的部份(無產者上車群眾)便會在聚積後始終會有傾瀉的結果。在去年尾及本年初時,內地樓市曾出現小陽春,這正是剛性購買力聚積的結果,但是,這正是宏調後期的迴光返照而已。

 

4.終極調整,返璞歸真

 

  很多人認為,樓市在宏調下,被抑制的樓市板塊將會下跌,沒有抑制的樓市板塊(如上車樓盤)會表現較出色,卻其實,正因為被抑制的樓市板塊購買力受壓住,市場根本沒有機會下跌,沒有人下注自然沒有贏和輸了,反而在供應不斷增加後,沒有受抑壓的樓市板塊雖然初期表現較出色,但在供應增加後,沒有抑壓的購買力反而有機會表現出後力不繼,到了這時樓市才是真正下跌尋底,市場於是在宏調下返璞歸真,也得做到自由經濟的循環作用。

 

  以上是我對樓市於宏觀調控下如何轉變的看法,但各位不要以為我是看淡樓市,雖然樓市始終有一日會出現供應飽和,並令樓價要作出向下調整,但香港和內地不同,離這一天來臨似乎還很遠,內地很容易就製造到大量的供應,香港恐怕還要多等五年,在樓價可能倍升的情形之下,才有機會出現樓價終極下跌的宏調第四階段,筆者深信,將來下跌後的價格仍然遠比今天的高得多啊!

 

 

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