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26/06/2014

究竟樓價怎樣才會停止上升甚至微調?

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  「樓價據說在最近再度恢復上升趨勢,政府不能單靠辣招短期遏止投機、投資、外來需求,增加供應是王道和正本清源的做法」,一心等待樓市辣招令樓價大跌的人,恐怕失望了,筆者多個月前已撰文《慎防樓價突然一升!》因為樓市辣招增加了再投資的風險及成本,令二手市場放盤量大減,二手市場減少的放盤數量,遠遠超出政府因提高土地供應而增加到的一手樓數量,當時在全面看淡下要說真話的確是不容易的,但筆者雖然是馬前炮,卻不想在這多花文章去領功抽水,我想向前看,在此回應一下期望樓價下跌的人,究竟樓價怎樣情形之下才會停止上升甚至作出微調!?這是有機會的,但不會瞎等就可以得到,是要群眾支持配合客觀環境才有機會的。

 

  如要樓價下跌或停止上升,要配合五個客觀環境:

 

  (1) 地價下跌

 

  (2) 有足夠的土地供應增加

 

  (3) 建築成本下跌

 

  (4) 二手放盤供應量同時增加

 

  (5) 要大量增加足夠的發展商進入市場

 

  不要單是空談樓價要跌,不要單說政府可以為你做甚麼,自己亦要問一問你配合了多少?

 

  要建築費成本升勢放緩,非輸入外勞不可,但港人並不積極支持,建築費上升恐怕劫數難逃!

 

  從近期的多幅地皮成交可清楚顯示,政府已開始肯減地價,這點政府算是盡了力!

 

  政府在增加土地供應上可算是滿途荊棘,市民往往不支持政府在自己社區內增建房屋,環保人士亦不支持郊野公園開發,連發展新市鎮亦換來強烈的抵抗,那麼供應從何而來?供應增加得愈慢,樓價就自然升得愈多,發展緩慢的結果最後都是益了囤地的發展商,究竟支持反對團體背後的人是誰?

 

  樓市辣招令到二手放盤量大減,但是在政府建議放寬DSD的換樓部分後,二手放盤量首次回升,算是多了一點點的前進。

 

  但增加土地供應後,關鍵仍然是政府要引入大量的新發展商進入市場,有足夠的競爭下,買入平地的發展商才會行駛其平價競爭力,這樣市場價格才會質變。

 

  特區政府似乎正與既得利益者進行一場拔河比賽,市民都不希望財團勝,卻也不願幫助特首,如此下去樓價只有繼續向上了。

 

  現今很多人用瞎等、甚至埋怨去面對不斷上升的樓價,近年社會中憎人富貴厭人窮、仇富的心態日益濃烈,但是樓價高的問題核心是由美國牽頭的環球量化貨幣,認清楚前因是非常重要的,因為如此我們再能對症下藥的,除了要知道「量化貨幣不停止,樓價上升也不會終結」這個現實外,香港人更加要認清楚另一個現實,就是在環球量化貨幣下,樓價上升不單只不是一個罪惡,而且是一個貢獻,因為在我們銀行存款被貨幣大國用印銀紙劫去了金錢下,樓價上升反而可以為我們保留一點財產,成為了貨幣戰爭的避風塘,所以我們要解決的其實並不是樓價高企,是財富分配不平衡引起的貧富懸殊。

 

  如果看官不明白的,我就舉一個例,當量化政策令到物價出現大幅貶值的時候,我們手上的儲蓄就會被蒸發,儲蓄戶口的錢我們沒有多到,但飲一杯奶茶比起三年前可能貴了四成,那代表了我們銀行儲蓄的值被量化貨幣的大國偷了去,如果我們不想有損失,只有兩個方案,一是就是貨幣上能打勝仗,這點香港不能自主!也無能力靠自己打勝仗,我們只好等待中國同樣以量化貨幣的方式去打贏這場戰爭之後,再將港幣脫離聯繫匯率,而另一個方案就是我們的資產隨著貨幣貶值同時能夠升值,資產升值可以補償到部分的損失的,不過資產升值會引起社會貧富懸殊,但有資產者的而且確是可以受到保護的,因為他們的財產受到保護,社會的民生也保持到安穩。

 

  以上說的未必人人啱聽,但卻是事實,在環球量化貨幣之下,政府應讓更多人擁有資產,而不是叫人小心入市,如果要說新加坡有甚麼比香港優勝的,我認為就是普遍市民擁有資產的比率比香港的多,這樣才可以在「後美國時代」的美元虛弱期保護到廣大市民的利益。

 

  這種滯脹令樓市價升量跌的局面,政府處理是要掌握平衡之道,樓價升得太多,社會就會因貧富過份懸殊而撕裂,但另一方面我們控制樓市,亦必須將樓市的升幅控制在與銀紙貶值我相近比例,如果樓價升幅少於銀紙貶值的話,很可能是代表了社會財富已被蒸發,有網友提倡房地產增殖稅、房產稅累進制及新界農地收市值田租(現在是一年幾毛一塊地),去為社會重新分配財富,我回應以上做法是有效的,只是可能會令樓價停頓或者下跌,當所有物價上升,樓價反而不升或者下跌的時候,我們又得到了甚麼?

 

  要控制到樓價在合適水平,我們不得不加快發展新市鎮,新界東北的發展,我認為不能拖延,因為增加土地不單只要增加量,最重要是時間要快!浪費時間不單只在效益上,在香港整體發展上的損失亦不可彌補的。

 

 

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