• |
  • 極速報價
  • |
  • 會員
  • 產品服務 / 串流版
  • 設定

24/07/2014

缺乏一手供應,樓價一樣可跌!

  • 加入最愛專欄
  • 收藏文章
  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

 

  近年在樓市辣招之下筆者也看好樓價,因為二手市場放盤量不斷在減少,但到了最近人們卻又全面看升樓市了,但如果現在我和你說:樓價開始有了良性調整的機會,你又覺得如何?

 

  對!樓價在不需要一手供應充足下,仍可以有機會可得到轉勢!

 

  人類文明雖有幾千年歷史,但在一些地方其實進步不大,就是仍十分迷信。我們迷信了歐美經濟和價值觀數十年了,不論這些事情是錯是對,但迷信的態度才是最可怕的。

 

  近年政府增加土地供應,是純粹地想去解決房屋問題,但如果有些人心中是想等大量供應令樓價暴跌去執死雞的話,這是貪念了!事實上,市場是有生命力去抵銷過多供應的,這種錯,地產代理作為市場證人必須指出!

 

  不過,近期愈來愈多人以為土地供應受阻礙而樓價三兩年內必升的話,同樣是一種錯及迷信!因此專業地產代理同樣應站出來道出真相!

 

  雖然不少原來唱淡的樓評人最近也紛紛唱好,此作風我並不敢苟同,評樓市是提供觀點,而不是迎合大眾!

 

  要處理好樓市,第一件事是要明白「樓市的最基本法則是需求」!但是供應是泛指一手供應和二手放盤量,即總供應量,多年來,不少學者總是以一手供應甚至地皮供應多寡作為評樓市的根據,是不合適的做法!

 

  一手供應受到多重耽誤故然可惜,但只要發揮到市場更主要部分即約140萬個二手市場的可售單位放盤量的話,樓市問題同樣可得到大改善!這正是筆者提倡多年的「供應管理」了。

 

  我不認為單以政府的「需求管理」足以解決問題,如果是一個單純地因炒風旺盛而引起泡沫市場的話,「需求管理」已足以改善了;但環境日益複雜的今日,必須要配合「供應管理」才可有機會應付問題。過去的樓市辣招高估了炒風的程度,也低估了市場是由剛性購買力而來!當剛性需求受到抑壓,在增加成本和風險下,便等同抑制換樓自住(多年來我也在立法會提出這後果,傳媒也作過報導)如此,放盤量便不斷下跌,結果就是總供應更加不足,樓價就自然上升了!

 

  市場邏輯很簡單,供不應求就升,供過於求就跌!樓市辣招過去的經驗未算成功,是忽略了「供應管理」,但這結果並不代表140萬個可售單位不可以提供到比現今市道需求更多的放盤量,大家想一想,這是可以做到的!只要放盤量多於成交量,樓盤結餘便有增長,樓價就有更合理的表現了。因為多年來筆者都認為樓市辣招應放寬換樓自住部分,當政府宣佈打算放寬樓市辣招的換樓部分時,其實銀行按揭也同時寬鬆了樓換樓按揭。這兩點表面很細少的合理動作,令到樓市氣氛近期健康回暖,成交轉多,可能令很多人又再錯誤評估樓市!我們不如看看數據,便會有更大的發現了……

 

  以屯門區的放盤量為例,6月200萬或以下的放盤量是45個,現在7月21日是25個。

 

  而250萬或以下6月的放盤量是259個,現在7月21日是200個。

 

  表面放盤量現在愈來愈少,但我們看看屯門區的二手住宅總放盤量,3月1日是1965,6月是1660個,7月1日是1610,放盤量到了那時已突然放緩了急降情了,到了7月21日的1652個。總樓盤量更在回升,是多年楼市辣招政策下的首次,顯然略為放鬆換樓部分包括按揭,令「物業鏈」重續,因為多了業主放盤。總樓盤量上升,而250萬的樓盤量仍然下跌,是代表了樓價應會上升一段時間。我認為樓價仍會上升10%左右,樓價在這升10%的這段時間內,將會放盤量更多。從而累積更多的放盤量。於是供求定律就可以發揮到簡單的效應,我認為明年年頭左右,樓價將出現橫行,因為到時應該開始儲到足夠影響價格上升的樓盤量了,當然以上只是剛出現的數據,數據持續才能成到趨勢!我以上的判斷才會兌。

 

  如此,短期內的樓價仍然會升。本文的結論只是在宏觀上放盤量有機會增加,從而看到穩定的時刻!

 

  於環球金融巨浪中,在政府來說,樓市顯然充滿考驗!但我們應以患為利,利用房策令更加多人置業。

 

  最後,我強調買樓有風險,不買樓也有風險!人們不應迷信風險過高或過低。因為真正的風險其實在於人的看法,市場數據本來就是很誠實簡單的,令市場複雜的是人心而已。

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

etnet財經‧生活App   財智‧健康‧品味生活     【立即下載】  iOS版 / Android版
我要回應

  • 生活副刊
  • DIVA
  • 健康好人生