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27/08/2014

金融末日下的香港樓市

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  執筆的時候收到同事的報告,其中一個是預測屯門300萬的放盤量可能會在今年12月少於50個,這個我們認為相等於絕跡的標準。我感到心情沉重,因為這種樓價上升令社會失去了和諧,這種資產升值賺的錢令人不安,不安不是因為賺錢的方法有問題,而是因為其他的人分享不到財富帶給人的希望。曾幾何時,大部分香港人都崇拜李嘉誠先生,別人賺錢自己也會感到香港的希望,因為人人會覺得「機會我有份」!今天令人最擔憂的可能不是財閥的壟斷,而是群眾的迷失、無知和自以為是。

 

  水,被喻為財富、金錢!中國人常說「水為財」就是這個意思,當這世界貨幣印得太多的時候,水便泛濫成為水災,如果我們將水與貨幣當是一個同義詞的話,我們將面對歷史上最大的一場水災!

 

  根據創世紀的記載,約在公元前2800年即現在4800年前,上帝安排了大雨、洪水氾濫在地上,毀滅天下的所有生命,但是因為埃及和美索不達米亞文明已經存在的關係,所以歷史學家都不相信這場洪水的規模是整個世界大部分的。

 

  歷史上管理水災最出名的典故是中國的大禹治水,但是與各國政府面對現在的環球資金泛濫相比,可能還是小巫見大巫!我們看不到量化貨幣消退的跡象,有關情況是愈來愈嚴重的,如果以市場來比喻整個世界,以上市公司來比喻不同國家,以發行公司股票來比喻國家印鈔的話,市場的霸主美國的市佔率日益下跌,為了支付龐大的支出,她便不斷發行股票(鈔票),但當強者弱勢暴露的時候,認購股票的人其實是不斷減少的,可能在數字上不覺得,但因為發行量實在太大了。

 

  顯然,以中國為首的另一班強手崛起,他們也透過發行鈔票去增大他的國力,就尤如一間飆升的上市公司一樣,大家很容易會想像得到,同一個市場有新強者興起,自然弱一方的佔有率會被搶了去,於是強者印鈔增大勢力,弱者印鈔度日以應付開支,這場印鈔戰爭,而且參戰和受傷害的人比第一次第二次世界大戰加上的更多,起碼,我和你也是其中一份子!用簡單的市場學去看,量化貨幣不可能停止,直至到美國經濟系統失去主導甚至崩潰為止。

 

  而我們最關心的就是物價尤其是資產很大機會會繼續急升,回到評論樓市的角度去看,我們應該要關注「樓價上升的風險」,但更加要關注的就是:「樓價上升得低於物價的風險!」樓價升得太快,入市當然可以隨時面對跌幅,但是若果樓價升幅低於量化貨幣的幅度的話,我們的財富就等於被蒸發了!這何嘗不是更加需要留意的風險?

 

  很遺憾香港的高官、樓評人、和投資專家都不喜歡計算「不入市的風險」,在「機會成本」(Opportunity Cost)的真理下,他們的忠告都變得並不全面了。

 

  筆者多次列數據提出過多次樓價在1971年到2010年,港島區的樓價總共升了57倍(由150元升至8697元)!其實就是想聲明不入市的風險,或者以下例子可以更赤裸裸地反映到我們今天面對的問題。

 

  在2009年的2月,我的公司成交了一個呎價1995元的天水圍嘉湖山莊的單位,我當時強烈認為這個是一個入市的時機,多謝不少客戶的信任,到了今日,天水圍已經是6567元平均呎價,當時樓價很平,但是很多人仍然是看淡樓市,甚至乎有人賣出樓宇等待所謂金融海嘯的大跌市來臨,「等」究竟風險有幾大?我們在這例子可計算得到,嘉湖山莊今日的平均價就算下跌一半,它仍然比09年當年有機會買入的價格高一半以上!!

 

「等」,才是最大最可怕的風險!

 

  我強調現任政府的房屋政策正確,雖然很多人阻撓土地的新供應,但是我十分相信終有一日足夠的供應是會令樓價下跌的,而二手樓價日高,成交量會減少而放盤量亦會積聚,總會有樓價下調的時刻,但我們要計算的是:

 

  (1) 樓價到時下跌後會否仍比今天更貴!?

 

  (2) 下跌的時間會否並不長,很快就回復上升軌跡中?

 

  截稿當日,嘉湖山莊出現了平均呎價8231元的新高,下次決定去「等」樓價跌的時候,要記住「買有風險!不買也有風險!」。

 

 

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