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30/10/2014

驚濤駭浪下的樓市孤舟

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  人民日報多番指責有外部勢力影響香港的佔中活動,美國政府當然作出否認(雖然美國有機構承認贊助佔中活動),但不同的黑材料相繼被揭露,而不同學者也發表了美國以顛覆其他國家的手法透過佔中影響香港的看法,加上10月21日香港特首梁振英已表示掌握證據顯示佔中是存在外部勢力影響,我認為到了這個階段,香港人是應該用更宏觀的角度和理據去重新判斷佔中活動的,而不應該再困在「香港人鬥香港人」的狹窄框架中。

 

  筆者是樓市評論員,所以政治上的理據不是我的工作,本篇我是想用市場的基礎角度去看中美的嚴重衝突和矛盾,然後再分享這些巨變如何影響我們的生活和樓市,以下有很多理論都是我自己的看法及觀點,一少部分我已多次曾在這專欄發表,所以不是受最近坊間的美國陰謀論影響的。

 

  10月10日,世界貨幣基金組織IMF宣佈中國在本年內成為全世界最大的經濟體,我們只要用簡單市場學去看,就可以知道美國的霸權時代到這一刻已經敲起了警鐘。表面去看中國的和平崛起,早晚會成為最大的霸主,這本是平常事,但對於數十年來長期以印鈔續命(即不斷量化貨幣)的美國來說,最大市場佔有地位被取代會令美國失去「印鈔霸權」,當一個長期以債度日的惡爺失去了收取保護費的權勢的時刻,結果可能將會是「粉身碎骨」。

 

  美國到現在來說,也是長期赤字的最大負債國,只是控制了國際金融,所以需要錢的時候,「開印刷機就可以」,一個國家量化貨幣和一間上市公司發行股票的原理一樣,只要能令到市場上「需求的比發行的更多」,印多了的銀紙不會因為供應增加而貶值甚至是升值;也因此數十年來很多國家的政變及戰爭都與美國有關,無論如何這些動亂令到美元的需求在量化貨幣下仍然奇貨可居。

 

  自從1971年,美國取消了金本位後,美元就可以根據需求來量化,很多奇怪的事情亦在之後發生了,金價下跌,金價大跌令到黃金變為不可靠的投資工具,於是,美元需求更大!幾乎沒有人會將70年代的國際股災與美元掛上關係,但我認為美元在大幅量化後,自然會產生了金融市場的泡沫,而不少國家的貨幣相信亦在這段時間爭相量化,量化本來令到大通脹來臨,最後,為了收拾局面便用加息去控制,香港曾經高息至20厘以上,現在太多人過份擔心的所謂加息週期,其實都是當時留下的陰影!對!我們只是活在陰影中!

 

  除了活在陰影中外,我們還活在美國的魔咒之下,美國於1971年取消金本位到現在,香港樓價上升了50倍以上,美國發行的國債的增長亦是相若倍數,顯然銀紙印多了數十倍,香港人要知道兩件事,美國吸我們的血比我們納稅給自己政府的更加多,另外,樓價可以跌嗎!就在這魔咒之下,甚麼經濟因素也變得非常渺小了。

 

  過去一樣,未來的道理亦沒有不同:「一天只要量化貨幣,一天樓價便是上升!」

 

  香港人要明白西方給我們的社會其實並不公平,而且充滿剝削。

 

  在歷史的巨輪之下,每一個強者的時代都會過去,美國在這個年頭的而且確非常恐懼,因為中國的經濟強勢,同時是帶來了人民幣的年代來臨,中國為了脫離美元的控制,中國無依賴美式的國際平台去兌換人民幣,而是直接與個別國家兌換人民幣,我叫中國這種貨幣策略為C to C(country to country),這個政策由多年的低調轉為今年的非常進取,除了之前的歐洲、新加坡、匈牙利、阿爾巴尼亞、印尼、冰島、日本外,今年更一口氣與新西蘭、阿根廷、斯里蘭卡、韓國、俄羅斯建立點對點直接兌換基制,這令美元的流通量在國際上不斷大減,沒有了發行量,美國的負債如何找數?

 

  美國的惡夢不止於此,中國將發展三大高鐵策略,包括(一)中亞高鐵(二)歐亞高鐵(三)泛亞高鐵,未來世界的資源物流及財富分配都會變相由這個系統來分配,美國將被邊緣化,以美國的實力本來這些考驗是承受得起的,但是失去貨幣上剝削別人的能力及價格上的話事權,對美國是災難性的。

 

  顯然美國同中國的利益衝突是絕對性的,在市民的感受來說,美國是絕對有動機搞亂香港的,所以作為中國人(或者香港選民),我們是不想我們信任的議員再瓜田李下去接受有利益衝突國家的捐款或者任何資助的,我們不需要為美國的行為舉證,但筆者作為一個專業的地產代理,深深明白不可接受有利益衝突一方的好處,尊貴的立法會議員好應該莊敬自重、潔身自愛!

 

  認定美國的弱勢,投資房地產就知道如何決定了,佔中,雖極可能重創香港經濟,但是不等於樓價會下跌,如果以三年為一個投資循環的話,樓價會在虛弱的美國貨幣貶值下(或者虛假的美國貨幣升值後),樓價終歸都會再創高峰的!如果大家同意我這個看法,未來一年的樓市動盪期,一樣可以量力而為去買樓,不過,買了後預了可能會遇上跌兩成的機會,我雖然不認為這個機會會出現,但必須要有這個心態才可穩坐釣魚船,笑看風雲變了。

 

 

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