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12/12/2014

重建香港

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    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  11月30日學聯宣佈包圍政府總部,政府終於於凌晨1時開始以「最低武力」清場!

 

  「你怎對得住你下一代呀!?」看到電視上的女學生悲憤地斥責警察的行動,這小女孩的義正詞嚴令人震撼,究竟發生了甚麼事?電視鏡頭沒有交代她與警方衝突的前因,我們不可以評到道理,只是,香港的年輕人在近年突然充滿了理想和正義感,來得太快令我們長輩一下子難以適應,而且他們連說的話也竟然人人一樣,「現在不爭取,就對不起下一代!」「現在不爭取,之後永遠都沒有機會爭取了!」「我是你們的將來!」……他們都是統一口徑!統一口徑的民主!對嗎?對不同道的人義正詞嚴!也對嗎?這個就是最令人擔心的地方!

 

  甚麼是民主?原來許多小朋友也不懂!通常答不出!民主!基礎就是認為社會是屬於人民的!而每個人都是平等的!所以民主不可以凌駕他人!如果排除異己,其實就不是民主!如果覺得自己是天使!對方是魔鬼!也不是民主!民主不是由小部份的精英去操縱的!現在的年輕人在追求民主的同時,其實亦不合乎甚至違反了民主的最基本原則!踐踏了民主倫理!

 

  為何會有藍絲帶?因為曾幾何時黃絲帶脅持了沉默大多數!代表了我們!這種被凌駕更不道德的脅持!令沉默大多數站出來做了藍絲帶!藍絲帶是一種過渡防衛行為!但是隨著佔中的過去,香港人不應該分藍絲帶或黃絲帶!過渡時候要過去,如果我們仍然是分開你我的話,就會長期分裂!我們要齊心一起「做野」!物先腐而後蟲生!我們一方面要教好年輕人!亦要尊重年輕人去取共識!更加重要是解決問題!將現在的社會運作做得更加好!這個專欄是房地產專欄,說到要解決問題,當然應由房地產說起,現在談論地產和之前的分別,筆者多了一種心急!以下四點,是我在房地產的角度認為可以較快去將環境改變的!

 

(1) 全港上下去開發土地!

 

  要解決房屋問題!「一字咁淺」,就是去開發土地!但是西方國家輸入的毒素,其中最可悲的是令香港年輕人去阻止政府開發新市鎮!認為開發會破壞環境!甚至為了環保不去開發郊野公園!其實以上是似是而非的歪理!近年香港人表面做「神」,實際是做「神棍」!環保實際是環保霸權!事實上,發展不是一定要和環保有衝擊!發展差才對環保有衝突!我剛和公司同事們到新加坡旅行,走到別人新開發的濱海灣花園,他們完全明白甚麼是在開發中令社會更環保和綠化!新加坡比香港土地更少!但他們懂得善用土地!你說新加坡不夠綠化嗎?非常天真!在別人開發的公園中,我們看到開發之後在人類智慧之下,不單只更加綠化,連用陽光和水也環保及循環再用!更加重要的是,這個人開發出來的新城市,我們可以讓更多人享用得到!年老的人!或傷健人士!亦可以透過設施享受到高山遠景!和流水處處!享受到大自然的水聲和風吹!惡毒的西方人竟用環保來阻止香港發展!這亦是一場仗!在現在的民情,政府能發展不更環保的城市嗎?平心而論,政府的新界東北和洪水橋的規劃已比以前的新市鎮進步了很多!亦環保了很多!但是沒有人去讚揚鼓勵!當然,我認為香港應以新加坡的環保為目標,學習新加坡以開發去令香港更多人享用到環保!

 

(2) 唯二手市場可解決樓市問題!

 

  開發新市鎮可開創明天!何其神聖!只是如果想用一手市場去解決現在的樓市問題,代價比想像中更大!代價太大效益會太細!更重要是時間會太久!我一直認為香港是可以用很簡單的方式來解決樓市問題!香港不單只是需要「需求管理」!更加需要是「供應管理」!香港有150多萬個家庭住在私樓及資助房屋,有123萬個家庭居於自置擁有的物業,即是說有空間憑供應管理去解決樓市問題!

 

  需求管理,政府是要用辣招懲罰入市!

 

  供應管理,則要用獎勵鼓勵二手放盤!現在只優惠換樓自住的人不用給「辣招稅」,但是沒有鼓勵到擁有多層物業的人,如果他減持物業,其實我認為在減持的情形下,是可以給退稅獎勵的!例如有4層樓,他由4換到3的時候,他可以有原本厘印費四分一的退稅,如果他由4變2的時候就有一半退稅,如似類推!這樣就一定會引來很多業主的房地產投資組合由「小(面積)而多」,改變為「大而少」,放棄多層細單去換取買大單的税務優惠,這樣較沉靜的大單位市場就會比現在興旺,但細單位會在兩個月內面對樓盤愈來愈多的衝擊!這原理很簡單,但是我相信從政者未必敢用!現在的梁特首我相信有這個魄力,但是現在的市民並不懂得支持他!有沒有人夠膽行,行不行得通,不關我的事,我只是論者,論者只說我認為正確或者應該說的話!當然我是二手的地產代理,大家可以質疑我的出發動機!不過沒有問題,我喜歡用代理寫文,就是喜歡被人質疑!因為「過份質疑」是比「有隱藏利益的信任」來得心安理得!

 

(3) 更正年輕人的置業心態!

 

  我雖認為不應該將佔中的責任推至年輕人,但是現在的年輕人價值觀念的確要調教,尤其是置業心態上,我想說的是很多年輕人說上不到車,但年輕人請自問一句:「你儲夠了首期未?」!如果你連一成首期(首次置業者可用9成按揭保險)都未儲蓄好,這樣希望你收聲,儲夠錢先!因為社會機會和資助是留給「肯捱的人」!他們是應該有優先!現在有太多未準備好的人去做白表人士,或者享用很多房屋的資助,其實是對肯捱的年輕人不公平的!分薄了他們的權利!

 

  自小我們也看黃飛鴻電影!崇拜李小龍!電視劇也看青春火花等體育奮鬥節目!所以上一代其實已經是耳濡目染!以捱行先!不要說時代改變了就可以捱少一點,「捱」才是普世的價值!尤其是仍未有家庭子女負擔的更加要捱!這是一個客觀事實!學了肯捱之後,就是學會妥協!儲錢儲得辛苦,看到機會不想錯過時,就要學會妥協,退而求其次,袋住先!這個才是對你們有益的價值!是否喜歡聽不重要,是事實才重要!

 

  我們應給年輕人創造條件!但年輕人為自己做了甚麼才重要!搞政治推翻了政府,由激進民主派上場一樣解決不到房屋問題,但是你自己努力就可以指日可待!

  

 

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