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08/01/2015

2015年我對樓市的十大忠告

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  每年我都會就未來樓市撰寫十個忠告給讀者參考,絕大部份也與之後的市場變化吻合,今年繼續:

 

(1) 環球經濟大局改朝換代

 

  美國衰弱,中國興起本是大勢所趨,今天美國已不能再以印鈔去無限期解困,環球對美元的需求本來日低,但美國卻千方百計去「參與」各國的亂局令美元受避險的資金追捧,而另一方面人民幣卻需求愈來愈大,中國已可憑發行量去增加國力,長期的人民幣「單邊升勢」時代已結束,「美元長跌、人幣長升」的階段也轉變,匯率市場已「水無常形」,投資地產要再次改變過去的觀念。

 

(2) 提防通縮

 

  我08年已提出「貶值風險仍是最大」,在2010年我已發出忠告認為樓市會因為長期的量化貨幣引致價升量跌後,再正式進入長期滯脹(stagflation)局面,2013年我認為滯脹最後階段是經濟大衰退,事實上,在滯脹大局下最近出現了局部通縮(如商品市場),「世上沒有免費午餐」,量化貨幣總要有還債的時候,終極亂局最後也會出現。

 

(3) 樓價先升後跌

 

  去年初在社會一片認為樓市會跌三至五成下,我大膽評價當時是「假跌市」!並認為樓價將「先跌後升」,最後不出所料。

 

  今年我卻認為「先升後跌」,滯脹的後期是「極滯極脹」,之後就是調整。但我必須提醒各位,中國的宏觀調控(包括香港的樓市辣招)已化解不少量化的副作用,未來的調整期來臨,樓價不會大跌,甚至結果可以是「升得比較少」!

 

  個人認為樓價調整會在下半年出現,但跌完仍高於執筆的今天。

 

(4) 進入風險策略年代

 

  筆者一直強調「買不買樓也充滿風險」,未來匯率大趨勢既已改變,有沒有風險已不在乎有否落注,而是在乎風險管理策略是否完善。而每個人的本錢、虛實和前因也有異,所以千萬人云亦云!不應睇位!置業應量力而為!也應懂得妥協市場,必要時退而求其次穩健為上。

 

(5) 政府應在二手市場進行「供應管理」

 

  梁振英政府雖撥亂反正了前任特首的錯誤房屋政策,但增加土地供應遠水難救近火,樓市急升已兵臨城下達至社會的臨界點,我認為政府必須在二手市場進行「供應管理」,鼓勵擁有多層物業的小業主減持不動產的數量,香港有150多萬個家庭住在私樓及資助房屋,有123萬個家庭居於自置擁有的物業,即是說有空間憑供應管理去解決樓市問題!

 

(6) 中產氣憤難平

 

  08年開始我已忠告「基層矛盾激化」,去年認為「政治鬥爭不絕」,擔憂多時的民間不滿在2014年終於佔中事件發生了,但是貧富懸殊不單在草根,最受不公對待的是沉默的中產包括中小企,政府要求他們適應及承擔最多的政策及新法例,而政黨提倡的勞工權益也同時令中小企受苦,而中產打工仔的加薪幅度也因為一些企業要滿足最低工資而偏重分配了去最基層,在政治持份者的欺負下中產長期氣憤難平,忠告政府及政客也要善待中產。

 

(7) 發展商和政府合作提高

 

  香港樓市的供求問題其中的死結,是政府和發展商的關係,彼此若互信協調,土地供應可以在很短期內有很大進展,梁振英上台後的確令香港的地產霸權優勢大失,與大型發展商之間難免存在矛盾,但在磨合兩年後,加上佔中事件反而令中央對特首的支持更加緊密。我認為在2015年港府及財閥之間會醞釀出較協調的合作關係,令樓市也初步出現較令人有信心及暢順的房產發展藍圖出來,令樓市的柔性需求在下半年戲劇性大減。

 

(8) 租金低甚至負升幅

 

  在之前的滯脹的經濟勢頭下,市民收入會日益與資產價格距離拉遠,始終會去到一個水平,租金會上升緩慢甚至停滯,今年經濟情況若由滯脹進入通縮年代的話,租金升勢會大幅落後買賣。

 

(9) 「公屋困局」已成!

 

  去年忠告「公屋困局」將出現,即是太多人在置業上出現困難,在購買力持續與資產價格愈來愈遠的情形之下,最後淪為公屋輪候冊人士的人愈來愈多,成為了香港未來的重大社會問題。

 

(10) 香港政治局勢結構性改變

 

  佔中事件及政改方案之後,香港政治局勢由比例代表制將趨向為大多數代表制,而投票的選民人數亦會大增,令到政治形勢由原本的「參與人少,偏激爭取小眾支持」,變為「參與人多,溫和爭取大多數」!令房屋政策未來都會有一個較和諧及暢順的局面出現。

 

 

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