• |
  • 極速報價
  • |
  • 會員
  • 產品服務 / 串流版
  • 設定

05/02/2015

買、賣、不買、不賣都可以輸

  • 加入最愛專欄
  • 收藏文章
  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  筆者今年撰寫的「2015年我對樓市的十大忠告」中,認為今年樓市的走勢是「先升後跌」,因為在09年之後,筆者都是「大好友」的關係,今次「好友唱淡」得到不少迴響,一些討論網站中的網友、客戶,甚至我經營的地產代理公司的同事都對我所謂下跌有不同的揣測;事實上,在這幾年裏不少人信任及參考我們的觀點後入市令財富得到不少增長!也正因如此,當我見到大形勢有改變的時候,我是有責任很清楚地向市場發表我的新觀點的。

 

  筆者在上文所說的「先升後跌」是強調:「但我必須提醒各位,中國的宏觀調控(包括香港的樓市辣招)已化解不少量化貨幣的副作用,未來的調整期來臨,樓價不會大跌,甚至結果可以是『升得比較少』!個人認為樓價調整會在下半年出現,但跌完仍高於執筆的今天。」所以我不想讀者對我的「跌」有太悲觀的看法。

 

  事實上,所謂樓價升跌,其實是市場上買方及賣方博弈的結果,在實施辣招多年後的今日,賣方的博弈能力只會日益比買方更高,想「今天」的樓價水平大跌其實機會微乎其微,筆者所謂「下半年跌」,是想讀者提防樓價轉勢前可能出現的亢奮(即價格加速上升),若亢奮真出現就自然有還原時刻(急升的樓價會回跌還原),但我強調,2015年1月1日市場還未亢奮,如果亢奮時刻最終也沒有出現,價格也便不需要還原。我文章重點是想讀者關注轉勢,及如何在趨吉避凶下繼續「食住個勢上」。

 

  我在09年後,準確地且斬釘截鐵認為樓價一定上升,其實是源於一些旅遊體驗,其實好心有好報!在08年金融海嘯發生之後,我公司決定更大力推動旅行獎勵活動「向世界出發」,希望與同事團結齊心去面對當時金融海嘯的考驗,當時每年出發大概8次,每次向外地出發當然都會兌換目的地的貨幣,我發覺用港紙兌換回來的是愈來愈少的,原因是美國量化貨幣令到港元也一起貶值,但是有一些國家又可以在港元下跌下仍能比過去換得更多,令旅程享受到更多的購買樂趣,這些國家的表表者就是南韓,韓國令人玩得開心因為韓圜抵用,那段時間我們見證到韓國怎樣用貨幣政策及開放態度去擊敗日本。

 

  旅遊令到我體會到貨幣戰爭,全世界都在印銀紙,加上當我們到歐洲及美國遊歷,我們見不到歐美有勒緊褲帶重新振作的態度,這即是說歐美都需要繼續印銀紙下去,直至市場不接受為止。

 

  過去幾年,各國貨幣也在加印,所以從匯率的角度去看,樓價必升無疑!但到了今日,各國印鈔票已經去到一個太過份的地步,美國經濟很好嗎?奧巴馬竟做了大經紀去促銷美國經濟復甦,請問美國有甚麼經濟在復甦?我們用多了很多美國貨?美國有很多基建嗎?全世界多了很多需求要美元嗎?基本上全部也不是,我們只見到一堆向好的數字和觀點,筆者再問:你認為美國人可以承擔加息多少?你認為美國人承擔加息的風險高還是香港人高?你認為香港人買樓的壓力測試準備足夠還是美國人足夠?加息本是平常事,卻竟然可以反反覆覆炒作幾年,連我們香港的財金官員都高度入局!入這個荒謬的騙局!

 

  如果說影響樓市最大的因素是匯率的話,如果美元近年下跌是令香港樓價上升的話,那麼美元上升應該會如何?2014年美元上升了14%!即是港元也是了!即是如果全年香港樓價升了26%,其實是升了40%才對!在國家各國互有攻守之下,匯率很難再製造出過去幾年令樓市長升長有的樓市局面。

 

  我認為,所謂美元強勢是虛假的,近年各國也漸漸減少依賴美元,不少國家也用C TO C(兩國貨幣直接兌換)到了2014年的下半年,美元已印至市場不接受的地步了,所謂美元升,其實是有如弱勢股票的莊家做好股價一樣,以免被市場悲觀引起拋售而已,美元弱勢引來更多國家的量化,美元其實是「被迫」上升,盧布幾近崩潰,日元進一步大貶值,瑞郎斬倉,人民幣「食住個勢」,希臘隨時脫勾,本來各國齊心印銀紙變為同枱食飯各自修行, 這個新形勢我認為我應該有責任向讀者分享的。

 

  樓價會大跌!?或者大升!?其實我想說這個不是投資的思維!在投資上,無論樓價升跌都是可以賺錢的,投資組合應該是順應市場的不斷上落,而中間決定入市出市的行動,在這個過程中,得到總資產值的上升和盈利,未來匯率會由「一帆風順」變為「顛覆不定」,手執太多現金就是輸,如果手上的現金是來服務正比例的投資應變的話,現金就是王!既然買、賣、不買、不賣輸的機會率也相若的話,我們應該追求投資計劃及組合,未來我盡我所能在此分享!

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

etnet財經‧生活App   財智‧健康‧品味生活     【立即下載】  iOS版 / Android版
我要回應

  • 生活副刊
  • DIVA
  • 健康好人生