• |
  • 極速報價
  • |
  • 會員
  • 產品服務 / 串流版
  • 設定

04/03/2015

樓市辣招與「磚本位」年代

  • 加入最愛專欄
  • 收藏文章
  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  進入2015年,樓市的準買家可算是暈頭轉向!首先1月初主流意見全面看好!甚至出現盲搶樓,跟著「先升後跌論」出現(包括筆者也有發表),之後就是「爆煲論」!然後就是傳媒將評論家的言論炒作為罵戰!中間還要夾雜著「死硬看好派」、「死硬看淡派」和一些「大升完必大跌」的理論!跟著重量級人馬出場,李嘉誠表態細單位其實量力而為自住買得過!

 

  隨即政府在2月27日再出辣招,出招後大家都以為一手樓可以坐享其成,但是政府在3月2日又再出多半招,限制二按必須與一按看齊入息比率和壓力測試!中間過程如坐過山車,一直以傳媒為生活依歸影響喜怒哀樂的香港人,心情如坐過車!混濁訊息令準買家苦不堪言啊!

 

  筆者十分同情香港政府,因為樓價不斷向上,壓抑樓市政策可說是不能不做!但做又有副作用,其實,政治雖然可以規劃市場,但一直都左右不到市場的趨勢,只能拖延放緩,謂樓市辣招其實只是buy time!尤其是政治不能夠規劃到的宏觀市場就更加不能戰勝!樓價向上最主要因素是因為貨幣動盪,貨幣戰爭是國與國之間的力量博弈,可以說沒有一個國家可以改變或規劃到的大市場,香港人似乎長期對樓市辣招過於天真,期望太大,高官亦太過自信,給小市民過高期望了!

 

  筆者要提醒的就是不要困在眼前的感覺上,正確來說,貨幣對世界包括香港的蹂躪其實還未過去,而且未來只會更加風高浪急!

 

  說回樓價,樓價從何而來?樓價其實是經過買賣雙方博弈而來,在這個角度去看,你認為現在市場普遍業主力量較強?還是普遍買家力量較強?大家知道是業主!老生常談,愈來愈多業主供滿樓!而樓市辣招正是一個宏觀調控去迫令業主低投資活動低按揭,這是一個政治化的業主強化,因此業主是不會弱勢,且愈來愈強!樓市不單只無得跌,而且我們要面對另一個階段就是放盤量乾旱!

 

  現在業主力量已去到另一個階段,就是「有資產者想樓價跌」,有資產為何想樓價跌?因為有資產者看好樓市,而且無打算短期放盤,甚至想買多間,當業主們都想樓價跌再買多間的時候,準買家不單只要面對強業主,還將要面對強業主隨時變身為比自己更強的買家,這個悲劇會繼續發展下去!

 

  現在的環球貨幣及金融市場的發展是美元「墮落」!在新的金融霸主未醞釀完成之前,實際市場是運行著「磚本位」,即是只有房地產市場才能夠套戥和反映量化貨幣之後的資產價值。不要再詛咒樓價向上,因為如果沒有房地產「磚本位」,我們香港將會連這些資產也沒有,更大部分的金錢會被美國剝削了去!不久的2017年香港就進入大基建年代,香港十大基建陸續完成投入服務之後,香港的值會增加,樓價會更高!既然市場走向「磚本位」,買樓自用縱使不是挪亞的方舟,起碼不應該是罪惡,政府職責應該盡快幫年輕人手置業!而唱淡、求淡者,可能好心做壞事,始終,很遺憾地,投資者在市場得益的背後,其實都是因為有另一班人放棄機會而來!

 

  樓市辣招出籠之後,我們會看到租成交倍增,租價本來是由幾個月因為供應量聚積增加而開始下跌,經此一役,租金必上升!還有更惡劣的情況就是多了業主封盤!時間仍短,我們不知道未來會否出現二手放盤量減少,只要放盤量比萎縮的購買力更加少的話,樓價一樣會繼續升!想樓價跌,難上難!(除了大升之後的大漲小回的「假跌」外),現在其實仍看不到樓價大跌的條件,現在政府做的是無可奈何的,要救樓市只有一個方法,就是增加細單位放盤,鼓勵細單位業主放盤。再有活化換樓,多一個業主換樓就多一個細單位放盤。

 

  很多人認為現在樓價向上是因為需求殷切,其實以現在樓價,買得起樓的成交其實不多,每月只有800-1000宗的細單位成交。只要放盤量多兩成,樓價就有下調和放緩的機會。我不知道這個方法可不可行,但這個是唯一的機會!

 

  要樓價下跌難道沒有其他條件嗎!?有!經濟大衰退!香港大動盪!大幅加息?唔好再傻啦! 

 

  現在的世界「買或不買樓也是高風險」,偏偏每人風險處境不同,不要人云亦云,看官自己決定自己命運吧!

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

etnet財經‧生活App   財智‧健康‧品味生活     【立即下載】  iOS版 / Android版
我要回應

  • 生活副刊
  • DIVA
  • 健康好人生