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08/01/2021

2021年我對樓市的十大忠告

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  每年年初我也發表「我對樓市的十大忠告」予讀者參考,2021年已是第十四年了。

 

⑴西去東來

 

  2008年開始我們便認為中國經濟會不斷跑贏其他大國,多次提出「勿低估中國實力,勿迷信美國神話」!

 

  到了今天中國已成為最大消費國!在一帶一路的收穫下,東盟不單取代了美國及歐盟成為中國最大貿易夥伴!中國更加聯合東盟成為最大經濟體系!GDP增長在疫情下進一步取得優勢!

 

  本來霸佔全球大部分利益的西方國家,若不及時作出市場甚至政治的改革去改變分配社會利益的不平衡,「西去、東來」必成定局!

 

(2)西方圍堵中國成長期常態

 

  我們在投資及生活上也要習慣西方國家總能製造理由去「制裁」中國,但西方國家並沒有努力去做好他們的自己的生產力!因此「美國國勢日益衰落下,時間對中國有利」。

  

  對有準備的人來說,西方製造的市場波折往往在長期樓價上升趨勢中製造了入市時機!

  

(3)香港金融中心更大步向前

 

  2009年起我便認為香港會與紐約、倫敦平分國際金融中心的春色!既然西去東來大勢已成,當時得令成為更主要金融中心的就是香港!去年我說「香港雖失去區域性領導地位,但中央顯然已部署好新的布局,繼續保持香港的資金充裕及上市集資的良好功能」未來無論中美關係是和是鬥也好,香港的國際金融中心體積也在高速膨脹!

  

(4)進一步水淹香江

 

  2008年開始我們強調東西方資金皆匯聚香港,香港M3(泛指資金總供應量)已由當年1月的6.05萬億港元至今天的15.78萬億港元!M3增加就令到低息潮更進一步持續,即之前忠告說的「超低息年代」!

  

(5)財富效應成主力

  

  第一代的財富效應源於我06年提出的「錢罌效應」!當人們買樓比率大減,大比例的人們實際上只供樓而不投資,是不間斷地累積財富,2010年也忠告:「錢罌效應進入新階段」

 

  業主社群實力強橫亦是多年放盤量日益減少的原因!而來年換樓客/業主客才是市場的主導!

 

(6)樓市繼續以龍市向前鞏固向上

 

  「政治凌駕一切,萬物回歸市場」!

 

  平靜的時刻必蘊藏了愈來愈多的購買力,並在亂局放緩後作出釋放,雖然香港人對樓價上升的反應日益充滿情意結!

 

  在過去年多的天災人禍下,住宅市場仍能堅守龍市穩固格局!未來住宅樓價仍會以龍市模式即上升/調整不斷交錯下拾級向上。

 

(7)租金滯後卻仍在上升趨勢

 

  執筆時表面上租金正在調整,但恐怕長遠只是滯後,當樓價回升後,個別市場/板塊將以愈住愈小的方向發展!劏房是如何衍生的?劏房將成為社會問題,並反映深層次矛盾!

 

(8)對有準備的人來說,現在是良機

 

  商舖租金平了不少!

 

  現在亦容易請人!

 

  息口超平!

 

  對有準備的人來說現在雖有悲!卻仍有喜的一面!

 

  正如我2009年的忠告:「過分悲觀也會引起損失」!如果過分悲觀,會令我們失去掌握谷底的機會。

 

  我強調,大部分住宅市場,現在是「數十年一遇的置業良機」!

 

(9)貧富矛盾並未解決

 

  2008年十大忠告已強調:「社會及樓市的最大隱憂,正是社會急速發展下引起的貧富懸殊」。

 

  2010年我更評論貧富懸殊正在與政客結合!

 

  2016年我提出「新資訊常態顛覆時代」,的確怨氣在資訊下被發酵!

 

  現在的房屋政策解決不了貧富懸殊!除非中央出手解決!但政治上未有這氣候,更可悲是有人阻撓造地最後是益了既得利益者!

 

(10)疫情難擋大灣區起動

 

  疫情封關只能推遲大灣區結合香港的爆發,我深信來年大家開始會感受到大灣區這個新世代經濟力量。「大灣區將是世界最富裕之地,香港的衰退反而玉成了大灣區…」香港房屋政策愈失敗將愈加速成就大灣區的成長!

 

  2021年下半年將進入「人流高流通年代」!

 

  換另一種態度去看,不論優勝劣敗誰孰,大灣區正是對時代充滿憤慨的香港年青人返回現實競爭的出路啊!而「路」不單只大橋、公路甚至金融,大灣區改變世界的還有資訊科技!祝福香港。

 

 

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