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19/01/2016

長者屋是物業版的年金

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Text: 羅國森

  前兩次提到,房協推出了一個人稱「富貴長者屋」的長者房屋項目雋悅,但這個項目的「招租」反應欠佳,用股票術語來表達是「認購不足」。

 

  上次我分析過其中一個原因,那就是「租金」太貴。一來,現在樓價仍處於高位(至少在房協為這個項目定價時),二來,雋悅是一個沒有資助的項目,加上位處北角鬧市,租值想平也難。

 

  但我自己分析,當中還有一個原因,那就是這類「長者屋」,設計上其實很像金融版的傳統年金,我自己形容,這是物業版的年金。

 

  金融版的傳統年金是投保人在退休時一次過支付一筆錢予保險公司,然後投保人可以每月定期收到年金,直到百年歸老為止。

 

  大家可以想像到,這種產品設計,如果長命就很著數了,但如果支取年金幾年之後就離世,整筆錢就會化為烏有,除非安排了最少支付10年的選項,即是萬一投保人在支取年金的10年內離世,保險公司也會繼續發放年金予指定的受益人,直到10年期結束為止。

 

  這次雋悅的長者屋安排,也是承租人一筆過支付幾百萬的租住權費予房協,便可以獲得終身的租住權,但如果過早離世,整筆錢也幾乎化為烏有。根據安排,首兩年內離世或退租,可以退回八成租住權費,由第三至第十年間退租或離世,獲退的租住權費會按百分比遞減,直到第十年之後,便一律只退5%。

 

  由此可見,租住這類長者屋,也是愈長命愈著數,如果只租了10年就過世是最蝕底的,因為這等於用雙倍租金,去租住雋悅了!

 

  我已經在本欄分析過,傳統的年金在外國很流行,但在香港卻不受歡迎,直到「變種」的年金(不一定是一筆過支付,可以趁年輕時定期存入,最重要是,萬一早死,整筆錢也不會化為烏有,餘下未支取的年金會轉給受益人)推出了才為港人接受,最重要是中國人總想留一點資產予後人。如果有風險會損失部分,甚至大部分資產,我們總是不情願的,對嗎?

 

  雋悅這類長者屋的設計,跟金融版的傳統年金很接近,因此,我相信,這類長者屋,尤其是沒有資助那種,註定是不受歡迎的了!

 

  長者屋的設計,主要是想給予沒有物業的退休人士多一個居住的選擇,但如果你手上已經有一個已供滿的物業,你其實也不用擔心退休的問題,因為你可以為這個物業安排逆按揭。

 

  不過,有趣的是,整體來說,就算逆按揭確實有很多好處,但推出幾年來同樣是不受歡迎,原因為何?下次再談。

 

  作者電郵:lkslo@yahoo.com

 

 

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