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02/02/2016

安老按揭 安享晚年

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Text: 羅國森

 

  上次提到,由按揭證券公司統籌的安老按揭計劃,俗稱「逆按揭」,已經推出了一段日子,但似乎不太受退休人士歡迎。就算這兩年加強了宣傳,找來藝人石修和他的兒子賣廣告,最近甚至推出派錢優惠(75歲或以上申請人在2月底前成功安排安老按揭,可額外多5萬元退休金),效果也不太顯著。

 

  在分析和評論之前,我們不妨先了解計劃的詳情。

 

  所謂安老按揭計劃,其實是將你現時已經供滿的自住物業抵押給銀行,銀行便會定期向你派發退休金。最重要的是,當成功申請安老按揭後,你仍然可以居住在該單位,直至百年歸老為止(這也是按揭證券公司的宣傳重點)。

 

  另一個重點是,幾乎所有費用,包括按揭保險費和銀行利息,都不用償還,可以累積在總貸款額內。當安老按揭終止,或借款人百年歸老後,遺產繼承人有優先權將先人所借的貸款一筆過償還。

 

  如果不還,銀行便會出售該物業,以清還所有貸款。如果款項不足以抵償欠款,便由按揭證券公司承擔,但如果有餘款,則會歸還給借款人或承繼人。其實,這個安排也不錯,因為你不是完全放棄了自己的物業。如果後人有能力,他們仍然可以取回物業的擁有權。

 

  說到這裏,大家覺得如何?不如等我再交代一下這項計劃的一些細節。

 

  這項計劃主要供55歲以上的人士申請,但用作抵押的物業,樓齡必須在50年以下,而用以計算退休金金額的物業價值,會以1,500萬元為上限。借款人可以選擇10年、15年、20年,或終身支取退休金。

 

  明顯地,申請人年紀愈大,選擇支取退休金的年期愈短,每月收取的退休金就愈多;相反,年紀愈輕,又選擇收取終身退休金,每月收到的退休金便愈少。另外,如果物業是聯名持有,也可以兩位同時申請(最多可以三位同時申請,但必須以長命契方式持有),但兩位申請所得的退休金會略少於單人申請(三人申請又少於二人申請),而計算年歲時,會以年紀較輕或最輕的一位為準。

 

  去年,按揭證券公司還推出了一系列的優化計劃,容許申請人以多一個物業作抵押(只要該物業是由他/她的子女居住),以增加貸款人所得的退休金。

 

  以現時的息率水平計,假設申請人現時60歲,選擇支取10年退休金,那麼,每100萬的樓價,每月便可收到3,700元退休金;如果終身支取,則每月可支取2,000元。如果物業的市值是400萬,就將上述數字直接乘4便可以。

 

  如果申請人已經70歲,並選擇支取10年退休金,那麼,每100萬的樓價,每月便可支取5,100元;如果終身支取,每月也可支取3,100元!

 

  世上沒有免費午餐的,說了可收的退休金之後,接著當然是要支付的費用了,但我想等大家先消化一下以上的資料,待猴年之後再續。在此預祝各位新年進步,盡早達成你的退休夢,猴年再見!

 

  作者電郵:lkslo@yahoo.com

 

 

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