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16/02/2016

安老按揭 只適合膝下無兒者?

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Text: 羅國森

 

  猴年到,在此先祝各位猴年大吉大利,未退休的工作愉快,已經退休的,生活無憂無慮,食得瞓得又去得(去旅行)!

 

  我在羊年最後一篇文章中,為大家介紹了安老按揭計劃的具體內容。安老按揭的概念是將自己的已供滿物業抵押給銀行,銀行就定期向你出「長俸」,但你仍然可以住在自己的物業內,直至百年歸老,又或者你想終止安老按揭計劃那日為止。

 

  上次談過安老按揭的好處,但世上沒有免費午餐,整個安排是要付費的,而費用方面,主要有兩個,一個是按揭保費,另一個則是貸款利息。

 

  按揭保費也有兩部分,一部分是基本按揭保費,另一部分是每月按揭保費。基本按揭保費分7期攤還,由第4至第10年支付。計算方法是物業價值的0.28%,以300萬的物業值計,全期保費是5.88萬元。

 

  至於每月按揭保費,則根據貸款額的總結欠計算,年利率為1.25%。再以300萬的樓價計,如果退休金支取期是20年的話,利息支出就是20.47萬元。

 

  至於銀行貸款利息方面,根據現時按揭證券公司的規定,會收取最優惠貸款利率減2.5%,即2.75%。

 

  如果同樣是20年的支取期,累積的貸款利息大約是50萬元。換句話說,總支出會是70萬元左右。但要注意的是,銀行貸款利息是浮動的,如果加息,貸款利息會相應增加。

 

  如果選擇終身支取,而申請人又比較長命的話,整體費用會增加不少。不過,正如早前所說,所有這些費用都可以累積在總貸款額之中,到最後才「找數」。

 

  說到這裏,大家認為如何?如果你問我,這其實是可以接受的,但問題是,安老按揭同樣等於物業版的年金(跟長者屋的概念一樣),分別只是,安老按揭不是一次過賣斷自己層樓,而是以抵押方式按給銀行。

 

  但抵押給銀行要付利息,按揭證券公司為了擔保你的物業價值,足以償還你借的錢連利息,所以又要收取按揭保險費,以及其他行政費。如果自己無兒無女,沒有需要承傳任何遺產予自己的後人,那麼,當自己「埋單」的時候,就真的可以拍拍屁股就走,了無牽掛。

 

  但如果自己有子女,或者其他後輩,又想把這個物業留給他們的話,這筆費用就可能嚇怕他們了!也因此,就等於傳統年金在香港不受歡迎的原因一樣,安老按揭始終發揮不到應有的功能。

 

  順便提一句,現實上,也不是很多銀行願意承接安老按揭的生意。到目前為止,全港只有7間銀行有承接安老按揭的生意,當中包括中國銀行、東亞銀行、永隆銀行、上海商業銀行、南洋商業銀行、富邦銀行和交通銀行,其中以中國銀行算是比較積極。大家有興趣的話,可以瀏覽按揭證券公司的網頁:www.hkmc.com.hk

 

  作者電郵:lkslo@yahoo.com

 

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