HONG KONG, Sep 10, 2019 - (亞太商訊) - 前不久，知名房地產企業佳源國際2768.HK於2019年8月27日公佈了其半年度中期業績。中報顯示，佳源國際2019年上半年錄得收益53.04億，較去年同期增長20.2%，公司半年毛利超過18.40億，較去年同期增長27.1%，公司期內溢利（淨利潤）也較去年同期上漲約13.6%，調整公允變動和金融資産損益後的核心淨利潤更是較去年同期上浮22.7%，各項財務經營指標較去年同期均有顯著提升。值得一提的是，作為一家房地產企業，佳源國際2768.HK於中報表現，其淨資本負債率較2018年底的159.3%大幅下降，到 2019年6月30日，淨資産負債率僅為107.6%。經筆者推測，業績的穩步增長、經營杠杆的大幅改善，很大可能歸功於佳源國際控股近年來的幾次重大的項目開展與資產幷購，下面我們就來一探究竟。
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財務摘要 (千港元) 截至6月30日
2019年 2018年 變動（%）
收益 5,303,985 4,413,690 +20.2
毛利 1,840,446 1,448,054 +27.1
期內溢利（淨利潤） 1,173,600 1,032,751 +13.6
每股基本盈利（EPS） 43.95 40.53 +8.4
核心淨利潤 1,061,300 864,955 +22.7
資料來源：佳源國際控股2019中期業績公告
積極擴充粵港澳大灣區土地儲備，提升品牌影響
佳源國際2016年進入廣東省，先後在深圳取得多個優質項目，通過併購與合營開發模式獲得多個位於粵港澳大灣區核心城市的物業項目，重點拓展休閑旅游領域。2017年9月佳源國際宣佈成功收購兩塊位於澳門氹仔孫逸仙博士大馬路的兩塊土地，佔地面積分別爲2,323平方米和3,274平方米，總建築面積約60,969平方米。該次投地對集團深化在粵港澳的發展具有重要意義，使集團成功進軍澳門房地産市場，進一步擴大了在珠三角地區的業務版圖，擴充了集團在粵港澳大灣區的土地儲備，並提升了集團的國際形象和品牌影響力。並且，集團於2018年在港成立合資公司，正式進軍香港房地產市場。
長三角經濟區全面輻射，優質項目交付帶來收益增長
佳源國際大股東沈天晴生先於1995年進軍房地產行業，在中國多個城市如江蘇、浙江、青島、上海等地發展項目。沈先生把其中以江蘇省為首的房地產發展項目進行重組，成立佳源國際公司，並於2016年把公司上市。佳源國際控股在2016、2017年透過併購及招拍掛方式取得5個位於揚州廣陵區、邗江區、江都區三大市轄區的大型住宅項目，以鞏固集團在揚州房地產市場的領導地位，2017年11月，集團宣佈收購揚州雨潤房地産在廣陵區的兩個項目，分別為雨潤桂府和雨潤星雨華府。2017年開發區域涵蓋南京、揚州、蘇州、南通、鎮江、泰州、宿遷等主要城市。並且，佳源國際表示，中報業績增長，毛利率增加與交付了位於江蘇省揚州的佳源西峰玖墅及佳源雨潤桂府等項目顯著相關。
進一步，在長三角經濟區的核心城市——上海，佳源國際在2018年6月宣佈與集團主席沈天晴簽署買賣協議，以作價約5.6億人民幣收購其私人持有位於上海的項目股權。集團透過目標公司持有上海項目90%的權益。注入的目標公司持有的3個項目分別位於中國上海市奉賢區，東鄰浦東新區，其中「匯景華庭」與「奉成名都」為已建成的住宅項目，其優質資產如酒店、養老公寓及商業配套將用作爲集團自持物業；而「佳源夢想廣場」爲正在開發中的住宅綜合體，項目周邊發展成熟，公共設施、交通配套相當完善，並坐擁優質學校資源。這幾個項目的資產質量極佳，將陸續為集團提供充沛的銷售現金流，持續改善經營杠杆，優化企業的資産配置。
大股東注入私人資産，多元化經營，提升銷售預期
2018年9月20日，佳源國際宣佈與集團主席沈天晴先生訂立買賣協議，以作價6.89億人民幣收購其私人名下持有的浙江佳源物業集團，全數由集團按每股代價13.73港元發行5千萬餘股予支付。佳源物業成為集團的全資附屬公司。此次注入物業管理資産不但使得集團的業務價值鏈更加全面，集團還能從中獲取穩定的物業管理費與租金收入。佳源物業依托集團房地產事業的蓬勃發展，歷經18年已發展成為社區綜合運營商，並多次獲得物業類獎項，2018年更是榮膺中國金鑰匙聯盟「6S管理創新獎」，為集團帶來多元化的盈利來源。2019年半年期內，佳源國際的收益組成中，物業開發的收益為50.66億元，同比增加20.8%；物業投資收益為4,840萬元，同比增長197.3%；物業管理收益為1.9億元，同比增加34.5%。
2019年8月8日，集團完成向主席沈天晴收購其私人持有的安徽省物業開發項目公司的全部已發行股本。於完成後，目標集團已成為公司的間接全資附屬公司，集團將間接持有合肥、馬鞍山及蚌埠市等物業開發項目，主要包括多個大型住宅綜合體及商業綜合體項目，以及公寓、辦公室、購物中心、酒店及其他配套設施等。由於目標集團的物業開發項目大多處於安徽省的國內二、三線城市，集團預計安徽省未來的房地産發展，將繼續呈現平穩向上的增長趨勢，有助於提升集團的銷售預期。佳源國際在今年年初定下280億元的銷售目標。而上半年佳源國際完成物業合約銷售額87.23億元，同比增長18.6%，合同銷售面積爲68.72平方米。
優化資產結構，投資價值凸現
綜合以上內容，我們可以看出，佳源國際近年來不斷通過併等多種方式擴大公司的資産規模，致力於持續發展長三角、粵港澳大灣區等核心區域的物業項目，已經取得了長足的發展。此外，佳源國際還開拓了「一帶一路」沿線地區的一些優質項目，2018年5月10日,佳源國際成功以約2.79億港元收購五塊位於柬埔寨金邊市水淨華區的優質土地，此舉不但進一步擴闊集團在海外市場的業務版圖，對深化集團在東南亞地區的戰略佈局也起了積極的作用。佳源公司收購優質資產，拓展企業版圖，深化集團的戰略佈局，目前業績增長顯著。此外，不斷地併購與資產重組中，集團的股權分配也進一步優化集中。
集團大股東的優質資產注入，令股權進一步集中，有助於提升集團的市場價值，提升人們對於未來的增長預期。例如集團收購沈天晴私人持有的安徽省物業開發項目公司的全部已發行股本。集團向賣方按發行價每股3.513港元配發及發行13.78億股代價股份。代價股份相當於緊接完成前已發行股份總數的約53.69%，並相當擴大的已發行股份總數的約34.94%。沈天晴的持股比例從52.86%上升至69.09%。雖然沒有明確的資産注入時間表，但是沈天晴在業績會上表示，佳源會在下半年將通過重組兼併購的方式，繼續增加土地儲備。「首要考慮的區域是粵港澳大灣區，其次是長三角地區，最後是國內的其他核心城市」。雖然沒有明確的時間，但持續的優質資産注入，令股權的進一步集中，可提高公司市值，為股東創造可觀的回報，足以令投資者們可以對下半年佳源國際控股表現有所期待。
新科技新地産，管理層對集團未來業績增長有信心
據悉，佳源國際目前對新的建築科技與投資機會也格外關注。公司目前對3D建築打印技術也進行持續的探索與應用，並致力將此技術從園藝及戶外用品的運用推廣至本集團所得的項目若干層面上，提升整個項目的附加值，新科技新機會的投入，未來可能成爲佳源新的盈利增長點。並且，前不久佳源國際董事會副主席兼總裁張翼在業績會表示，下半年公司將重點力推8個項目（8個重點項目分別是香港匯賢一號、廬江城南印象、南京五星廣場、揚州玖瓏灣、揚州榮禦府、泰興威尼斯、南通佳源都市、合肥佳源巴黎都市）預期8個項目的累計可售貨值爲272.24億元，計劃合約銷售額爲111.2億元，公司足夠的信心完成全年的目標。
佳源國際自上市後逐步被納入MSCI明晟中國指數成分股、港股通、恒生綜合大中型指數成分股；滬港通下的港股通交易名單。我們注意到，從2018年開始，2019年尤其明顯，集團大股東沈天晴沈總以及機構投資者，多數增持公司股本，尤其是沈總透過注入私人優質資産完成對公司股本的增持與投入，從這一側面也反映公司管理層對公司未來的信心與勇氣。
總結：優質資產持續注入，未來可期
總而言之，佳源國際2768.HK，首先，集團穩健的財務政策和風險控制措施令集團經營風險可控；其次，作爲一家房地產企業，保證建築質量和安全，强化合同銷售及回款，嚴控各項成本及費用支出，以保障穩定的經營性現金流和投資回報率，是其企業經營之命脉根本，必不會被忽視；此外，以務實策略補充優質土地儲備，持續優化項目區位佈局，並且針對中國城鎮化的不同階段制定相應的投資組合，捕捉各地市場的購房需求，是佳源國際的經營亮點。
目前，佳源國際業績增長穩健，大股東持續注入優質資產，集團積極展開項目併購、進行資産重組與優化，融資杠杆風險逐步降低。據悉，集團八大重點項目預期下半年開始收割溢利，並且極大可能下半年就又有優質資産注入，市場前景可期，目前市值或被低估，提醒投資者關注。
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