市場時下興起炒作新板塊的浪潮，除了晶片、教育股、醫藥板塊，另一個近期炒起上來的就是物業管理股份。碧桂園（０２００７）旗下的碧桂園服務（０６０９８）本周二（１９日）以介紹形式上市，同業一班從事物業管理的公司卻於上半月偷步先行開車，大行紛紛對物業管理業表達正面看法。摩根士丹利發表報告指，認為內地物業管理公司本質具防守性，較少受內房政策收緊影響，相反盈利增長可見度高，維持對板塊的「吸引」看法。在云云物管公司當中，誰較具投資價值？
＊行業興物管分拆潮，雅生活半年內破頂＊
在碧桂園服務分拆出來之前，雅生活（０３３１９）是最新一隻從內房企業分拆出來的物業管理公司。該公司由雅居樂（０３３８３）分拆上市，今年２月９日掛牌，上市價為１２﹒３元，當時公開招股結果顯示超購逾１９倍，人人有份。公司是次發售所得款項逾３９億元，其中約２５﹒４８億元將用於選擇性地把握戰略投資、收購機會，以及進一步發展戰略聯盟。然而公司上市當日市場反應並不熱烈，首掛當日開報９元，收報９﹒４６元，比招股價低２３％。但其後股價彈高升破９元水平，然後不足半年之內，再炒上本月中見１６﹒１６元上市新高，較招股價高出３１％。
股權方面，雅生活上市前，母公司雅居樂持有其７２％股份，上市後仍持有５４％股權。值得留意的是，去年８月以１０億元人民幣取得雅生活兩成股權的綠地控股集團，在雅居樂雅生活上市後仍為主要股東，這令雅生活得以和內地兩大房產企業關連。
＊去年多賺八成，匯證料核心盈利增逾倍＊
雅生活於今年３月下旬公布截至去年底止全年業績，純利２﹒９億元人民幣，按年升
８０﹒３％，每股基本盈利０﹒３５元人民幣。年度營業額１７﹒６１億元人民幣，按年升
４１﹒５％。毛利為５﹒９１億元人民幣，按年升８９﹒５％。
早前券商匯證報告顯示，預計雅生活２０１８年核心盈利將按年增長１４４％至７﹒３６億元人民幣，而預期２０１９年為１２﹒４３億元人民幣，盈利預測分別較市場預期高出１１％及２５％，因此該行將雅生活目標價由１８﹒３元上調至１９﹒３元，重申「買入」評級。
＊兩大靠山收入得到保障，計劃收購同業＊
業務上，雅生活的「靠山」，不單止是雅居樂，而且還有綠地集團（滬：６００６０６）。首先，雅居樂將把所有房產項目交由雅生活管理，而綠地則同意，在２０１８年至２０２２年間，每年向雅生活交付建築面積不少於７００萬平方米的物業，並每年大約３００萬平方米的物業，將優先選擇雅生活管理。目前雅生活以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩個品牌開展經營，藉著兩大集團的支持，雅生活的管理面積及收入該可以穩定增長。
此外，根據招股文件，雅生活於招股所得，當中６５％將選擇性地用於把握戰略投資及收購機會，以及進一步發展戰略聯盟。雅生活目前的收購策略是收購在一線或核心二線的物業公司，收購目標的盈利具有一定規模。預計收購事項將有助雅生活高速增長，令公司重新得到估值。
＊行業競爭劇烈，包幹制收費業務風險大＊
雖然有估計指中國物業管理行業規模料於２０２０年可達過萬億元人民幣，但由於內地物業管理企業數量不斷增加，企業之間的競爭變得愈來愈激烈。目前整體行業的集中度依然偏低。另外，雅生活物業管理業務收入主要按「包幹制」收取，佔物管服務收入９７﹒２％。所謂「包幹制」，公司須承擔所有物業管理產生的成本，包括員工、清潔、垃圾處理、綠化等開支，而管理費扣除所有成本後，才會成為公司收益，因此容易受成本上升影響。如未來員工成本上升，則公司收入增幅，或會較其他採取酬金制的同業慢。至於「酬金制」，物業管理公司向住戶收取管理費後，先扣除某個比例作酬金，餘下的管理費留作物業管理的營運資金，因此較不受成本影響，雅生活對手中海物業（０２６６９）其酬金制合同佔比達７﹒７％，比重比雅生活的２﹒８％為為高。
儘管如此，物管公司作為內地新興產業之一，不少資金已吸納相關股份，而業務風險相對較低，為投資避險之選。但由於雅生活和同業股份已被炒起，近期大市表現又疲弱，而雅生活現時往績市盈率是偏高，約３５倍，較中海物業及彩生活（０１７７８）的２８﹒７倍為高，因此預計公司短線上升空間可能有限，波動性亦會增加。物管公司還是當以年計的長線投資方式去操作方為上策，希望短炒的投資者則可待雅生活股價在廿天線（目前為１４﹒７８元）附近才適度下注，以求控制市況逆轉時帶來的風險。
表列雅生活業績（億元人民幣）：
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２０１７全年 ２０１６全年 ２０１５全年
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營業額 １７﹒６１ １２﹒４５ ９﹒３４
（＋４１﹒５％） （＋３３﹒２％） （＋１３﹒１％）
毛利 ５﹒９１ ３﹒１２ １﹒４９
（＋８９﹒５％） （＋ １﹒１倍） （＋５０﹒６％）
純利 ２﹒９０ １﹒６１ ０﹒６５
（＋８０﹒３％） （＋ １﹒５倍） （＋５６﹒２％）
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表列部分物管股股價表現：
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股份 往績市盈率 現價 今年以來 第二季以來
（％） （％）
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浦江中國 （０１４１７） １６﹒６倍 ２﹒４９元 ＋３３﹒２ ＋２８﹒３
中奧到家 （０１５３８） １０﹒６倍 １﹒４５元 ＋１３７﹒７ ＋６４﹒８
彩生活 （０１７７８） ２１﹒４倍 ８﹒３９元 ＋６６﹒１ ＋１６﹒２
中海物業 （０２６６９） ２８﹒７倍 ２﹒６８元 ＋２７﹒３ ＋１０﹒１
綠城服務 （０２８６９） ４４﹒６倍 ７﹒５９元 ＋２５﹒２ ＋１５﹒５
雅生活 （０３３１９） ３４﹒８倍 １４﹒９６元 ＋２１﹒６＊ ＋３１﹒０
祈福生活 （０３６８６） １０﹒３倍 ０﹒７０元 ＋１１﹒１ ＋１﹒４
碧桂園服務（０６０９８） １０﹒４２元 ＋４﹒２＃ ＋４﹒２＃
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股指
恒生指數 ２９２９６點 －２﹒１ －２﹒７
國企指數 １１３６４點 －２﹒９ －５﹒３
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註：資料截至昨日（２１日）收市
＊雅生活今年２月９日掛牌，以上市價１２﹒３元作比較
＃碧桂園服務６月１９日介紹形式上市，以開市價１０元作比較
《經濟通通訊社記者馮松興２２日報道》
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