《財經觀點－雷賢達》香港問題－－土地供應

　　在接下來一系列的文章，我想和公眾、讀者討論社會發展的問題，主要目的是希望公眾理解和支持香港能夠繼續以一個大家所期望的速度向前發展。
　　過去幾年，有關上述問題已有許多不同意見，它們代表不同階層、政黨及行業等。而我會給出自己的看法，從個人的角度出發，無論正確與否，是否考慮足份，這都不太重要，最重要的社會各界人士應勇於表達意見，才可令社會朝著大眾的期望向前發展，為我們的孩子和後代創造更好的社會。
　　這篇文章，首先要討論的是－－土地開發。這是一個重大課題，而這一問題若未能解決好，會阻礙香港的經濟及民生發展。

＊１０年４７萬個住宅單位＊

　　政府承諾未來１０年致力提供４７萬個住宅單位，如要達標，我們需要怎樣的土地發展規模？如果只是假定每個單位的面積為５０平方米，以５倍的地積比率、２倍道路及共同空間計算，便需要９４０萬平方米的土地，或直接量化為長３公里、寬３公里的土地。以現時公屋設計為３０層高，一梯８個單位，就需要興建２０００幢公屋，還沒有包括任何商業、工業，政府、機構及社區用地需求。如果考慮私人房屋面積通常更大、公共房屋需要更大的生活空間，土地需求的數字將更進一步增加。
　　土地需求如此大，但一出現收地、填海、改變土地用途、或在附近地區興建更多住宅及公共房屋，就常常遇到代表不同既得利益者的抗議和請願。有舊區重建的項目已展開多年，但仍然沒能動工，有業主或店主即使以相當７年樓齡樓價來作收購賠償，也不願接受，舊區發展因處處受阻而緩慢。

＊有時需要選擇放棄來迎合發展＊

　　將軍澳居民的抗議，不但得到區議員的支持，一些立法會議員更試圖阻止或延緩進一步填海。我們應該反問那些抗議者，為甚麼要阻止填海及堆填？試回想，目前這個擁有４０萬人居住的將軍澳區，也是從８０年代末開始收回之前的輕工業、船塢和零星住宅，進行填海才形成的住宅區。
　　現時的將軍澳區有港鐵貫穿，交通便捷，學校和公共設施完善，更重要的是該區樓價較其他地區低至少３０％，吸引很多年輕家庭入住，我就看見不少住宅樓下都設有幼兒園及學校。試想想，如果昔日將軍澳的原居民不願放棄自己安靜而美麗的海景居住環境，又怎會有今日的將軍澳新區。又如沙田，如果上世紀七八十年代當時的政府不收回農田轉變用途來發展，就不會有今日的沙田新市鎮。擁有土地及物業的人，面對社會需求的整體利益，有時需要選擇放棄來迎合發展。
　　至於將軍澳居民請願反對擴建堆填區，因現時垃圾堆填區臭味問題已令空氣質素差，影響健康，這是可以理解的。但相信有辦法解決，例如興建垃圾焚化爐，台灣５０％的固體廢物被焚燒，令垃圾處理得到較好的解決。台灣的焚化爐都很乾淨，不會排放煙霧或氣味，在焚化爐附近，更可見到很有風格的旋轉餐廳，還有提供暖水的公共泳池。到目前為止，香港還沒能進行焚化爐的建設，如果不興建焚化爐，要處理垃圾，不可能只靠源頭減廢，唯一的出路是找地方開闢垃圾堆填區。
　　增加土地供應時，既要考慮回收土地、改變用途對現有持份者的影響，也要考慮周圍環境改變可能帶來的負面影響，是否影響生態。不過，若站在滿足社會發展需要、大眾住房需求的角度上，就不可能只堅持一種觀點不願接受，不作妥協。

＊新加坡發展是好例子＊

　　新加坡近３０年的發展是一個很好的例子。自２０世紀８０年代，新加坡房屋發展局興建組屋，為當地７０％以上人口提供住屋，人均居住空間比香港的公屋大五成至一倍。在我印象中，新加坡每十年就推出新土地，形成新的發展區，當中大部分的組屋用地都是由農地轉換而來。例如ＳＵＮＴＡＮ商業區，在土地用盡後，近幾年就沿著船塢填海，興建濱海灣，當中包括了新的商業區、賭場等，甚至建造幾十棟２５至５０米的巨樹，這些大樹樹身種滿熱帶植物，成為市民及遊客的新設施。
　　過去１５年或２０年，我不知道新加坡興建了多少新的五星級酒店。香港，在１９９７年後，可能只新增１間，而且還有兩間被拆。寫字樓方面，ＩＦＣ建成後，除了西九龍的ＩＣＣ，也沒有大型的新寫字樓落成。新加坡寫字樓的租金一直刻意保持在較低水平，隨著時間與發展的需要，不斷有新增供應。反之，香港的寫字樓租金愈升愈高，不少跨國企業因考慮成本而遷往他國，亦有環球及內地企業，因在港租不到合適的寫字樓而放棄來港設立公司，不少的就業機會因而流失。我們沒有新的商業區，中環、銅鑼灣、海港城等地的商業區，因難以應付日增的大陸遊客，而需要叫停自由行，酒店房間供應緊張，房租愈來愈高，令遊客卻步或縮短停留時間。

＊不增土地，香港將只能容納頂尖富裕人士＊

　　香港政府在九七回歸前，通過建設公共房屋，夾心階層單位等等，仍沒能好好改善住屋情況。現時情況更差，排隊輪候公屋的隊伍非常長龍。要改善大眾的生活質素，提供更多的就業和向上流動的機會，政府需要更多的土地來開發，才可建設更多的社會設施，如學校、醫院、老年護理院及娛樂設施等。
　　政府要在十年內提供４７萬個住宅單位，這一數字，我不知道是否足夠，因為內地人移民來港居住及工作的數字和需求仍是未知的。如果繼續限制土地供應，香港很快將只能容納頂尖及富裕人士，生活成本高居全球，中低收入階層，甚至專業人士都將難以負擔高昂的樓價，他們要面對日益惡化的擠迫生活環境，而下一代亦只能接受及適應這樣的環境。我們必須接受嚴峻的現實，平衡各方訴求，不只是考慮個人利益，而迴避面臨的問題。《資深基金業人士　雷賢達》

註１：本文為個人觀點。
註２：本文由雷賢達先生以英文撰寫，《經濟通通訊社》記者蔡苑筠整理。