２００５年３月１４日董建華「腳痛」下台時，中原
城市領先指數徘徊在５１附近；到「孤獨的推銷員」曾蔭權２０１２年６月３０日卸任特首時，翻倍至逾１０５；再到最初憑「打擊地產霸權」高民望而爆冷勝出的梁振英２０１７年６月３０日卸任，已衝高至近１６０。
有「全球最自由經濟體」之稱的香港，政府自２００９年６月推出第一輪收緊按揭（又名逆
周期）措施；此後「九招十二式」、「三招十四式」、「３Ｄ辣招」、「港人港地」……將樓市
供求打得經脈錯亂，招數愈辣樓價愈升，升斗市民亦愈等愈絕望。
＊供應「失落的５年」，樓價升近五成＊
早在２００５年６月，尚在候任的曾蔭權就公開表示，日後樓市「一切是由市場定奪」。忌
憚樓市繼續下挫，其上任後一邊沿用「孫九招」的停建及停售居屋政策，另一邊續以被動的勾地
制取代定期賣地。今天樓價愈升愈有，不少人詬病是煲呔當年種下的惡果。
統計顯示，０５／０６、０６／０７、０７／０８、０８／０９、０９／１０財政年度，政
府勾地表顯示的賣地數量分別為３５、４５塊、４７塊、６２塊、６１塊，但實際勾出的地塊僅
有９塊、１０塊、１８塊、３塊、１０塊。
房屋供應隨之大幅縮水，２００５年－２００９年，私營房屋單位落成量持續下跌，分別只錄１７３２１、１６５７９、１０４７１、８７７６及７１５７個單位，埋下供應斷層的種子。
在此「失落的５年」內，香港樓價升近五成，即使２０１０年私樓供應量回升至１３４０５
個單位，２０１１年再銳減至僅３３００個。但面對龐大的需求缺口和公屋輪候人數逼近１３萬
，港府終於在２０１１年１０月宣布復建居屋；２０１３年２月，再宣布取消勾地、全面主動賣地。
＊與市場脫節，低估人口增長及北水湧至＊
曾蔭權於房屋政策的「無為」，固然是出於擔心樓市在自己任內再次爆煲而吝於供地、建屋
，但亦與其低估香港人口增長和內地資金大舉南下，造成供求嚴重失衡有關。
政府統計處數據顯示，香港出生人口於２００５年－２０１１年節節攀升，從２００４年的
自然增長僅９５００人，大增至２０１１年的５２６００人。同時，淨遷移人口也規模驚人，其
中２００７年高達３０６００人，甚至超過當年的自然增長人口。
２００８年內地啟動「四萬億」救市計劃後，熱錢紛紛南下掃樓，據中原對已知買家資料的
統計，內地個人買家佔香港私宅一手成交金額比例從２００８年第三季的約２０％，一路攀升至
２０１１年第三季的近４０％，豪宅更有四成遭內地客買走。恒大（０３３３３）主席許家印
２０１０年斥４億港元購入布力徑洋房，創下當時山頂呎價最高價紀錄即是一例。
＊礙市場機制運作，物業註冊宗數腰斬＊
煲呔與市場變幻脫節，房策聊勝於無，直到離卸任還有９個月時的第七份《施政報告》，才
提出未來１０年的土地供應大計，包括每年可建不少於２萬個私人住宅單位、１﹒５萬個公屋單
位及５０００個居屋單位，但顯然「遠水救不了近火」。
樓價飛升，劏房盛行，市民厭惡「地產霸權」，最終令梁振英以四成高民望，在特首選戰中鬥贏被認為跟地產商關係密切的唐英年。２０１２年１０月，甫上任３個月的ＣＹ就祭出被稱為「雙辣招」的額外印花稅（ＳＳＤ２）、買家印花稅（ＢＳＤ）；２０１３年２月，再推出雙倍印花稅（ＤＳＤ）。
辣招出台倍受地產界人士質疑，中原創始人施永青就指，辣招原意是打擊買家的入市意欲，
但實際上卻打擊了賣方放盤興趣，妨礙市場機制運作。果不其然，２０１２年１０月－２０１３年１０月，中原城市領先指數不跌反升７％，整體物業註冊宗數則腰斬。
＊私樓供應未達標，港人港地無疾而終＊
除了祭出３Ｄ辣招，梁振英「協助中產置業」的另一大舉措－－增加私營房屋供應，可謂強差人意。２０１３年１月，其於首份施政報告提出，未來三至四年，私人住宅一手市場預計可提
供６７０００個單位。
但差估署統計顯示，實際私樓落成量２０１３－２０１６年分別為８２５４、１５７１９、
１１２９６、１４５９５個單位，總量僅相當於目標的７４％。
另一是ＣＹ在競選時主打的「港人港地」項目，２０１３年６月由中海外（００６８８）
以４５﹒４億元中標，此後發展的「啟德一號」首批單位入場費高達４９２萬，根本無助中產上車，最終「港人港地」政策無疾而終。
＊公屋年年「肥佬」，橫洲風雲埋伏筆＊
「協助中產置業」４年無果，「協助基層上樓」的公屋供應亦年年「肥佬」。２０１４年，
港府定下雄心勃勃的未來１０年供應量達４７萬個單位的新目標，其中公營房屋約２８萬伙，相當於每年２萬個公屋及８０００個資助出售單位。
但「全速覓地」之下，１２／１３、１３／１４、１４／１５、１５／１６、１６／１７公
屋實際建成量分別僅為１３１１４、１４０４７、９９３８、１４２６４、１１２７６個單位，資助出售單位更是５年僅得３０１７個。２０１６年８月，公屋輪候時間突破４年，再創新高；到今年５月，更突破５年。
對此，梁振英多次暗批是上屆政府減慢規劃及開發土地的速度和規模，更指上屆政府將大量
土地規劃為非發展用途，包括郊野公園。為了爭取土地建屋，政府不惜見縫插針式「盲搶地」，
據「環保觸覺」翻查城規會及規劃署資料發現，梁任內有８７幅包括社區、綠化地帶及休憩等用
地被改劃作住宅用地，面積共約１１１﹒５９公頃。
２０１６年立法會選舉時，更爆出政府與新界鄉紳被指「官商鄉黑勾結」的元朗橫洲風雲。
種種利益盤根錯節之下，埋下今屆政府「土地大辯論」大龍鳳的伏筆。
《經濟通通訊社記者俞瑾１１日報道》
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