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14/01/2021 16:02

《基金展望》宏利:經濟前景改善及持續低息環境利好亞太房託

  《環富通基金頻道14日專訊》2020年為許多資產類別帶來種種挑戰。2019新型冠
狀病毒疫情衝擊包括亞洲以至環球房地產市場,亞太區房地產投資信託亦未能倖免。儘管挑戰重
重,區內房地產市場已逐步從低位回升,令一路以來可預測的派息水平逐步回穩,「較長期低息
」的全球現象也提供有利的客觀環境。展望2021年,宏利投資管理投資組合經理黃惠敏闡釋
為何傳統上投資者會選擇房地產投資信託,並剖析這項資產類別在來年1及以後為何別具吸引力


*亞太區房地產投資信託:過去、現在與未來*

  雖然2020年市場起伏不定而且難以預測,但該行應時刻緊記,投資者選擇投資房地產投
資信託的原因。毫無疑問,房地產投資信託可帶來價格升值(或貶值),但過往的回報來源主要
是提供穩定和可預測的收益。
  事實上,回顧過去十年,平均而言亞太房託提供6﹒8%的年率化回報,總回報中約5%來
自派息。從股息率的角度來看,亞洲(日本除外)股市的平均總回報為5﹒4%,同期,僅
2﹒4%的回報來自股息。
  儘管去年面對重大挑戰,從另一角度來看,亞太房託的歷史收益率在目前「較長期低息」環
境下亦顯得吸引。已發展市場的主權債券孳息率自2015年12月以來逐步回落。債券孳息率
在部分已發展市場,更已跌至負數,而目前近18萬億美元的債務工具處於負孳息率水平,預料
規模在短期內更將進一步攀升。
  較長期低息環境利淡不少固定收益資產類別,但由於借貸成本下降,其對房地產投資信託卻
帶來支持。
  雖然受惠於這些傳統上的優勢,事實上環球及亞洲的房地產投資信託在2020年仍面對挑
戰,因為疫情對經濟造成衝擊,使投資者質疑該資產類別能否像過往般維持可預測的派息。
過去:2020年初
  全球爆發2019新型冠狀病毒疫情,對房地產分類行業的影響各有不同,但最初引起許多
人質疑在日益惡化的環境下派息能否維持。受累於全國封鎖及社交距離規定,零售業成為全球最
受打擊的行業。
  相比之下,隨著電子商貿趨勢加速發展,提升了倉儲及物流設施的需求,工業╱專門房地產
資產持續提供穩定的現金流,而且收益前景明朗。
  受惠於前所未見的貨幣和財政政策措施,不少亞太房託的範疇,已逐步從經濟衝擊中復甦。
新加坡和澳洲等政府的應對政策,有助拯救就業市場及企業,部分方案的規模,總計高達國內生
產總值的20%。與此同時,區內央行紛紛減息,澳洲儲備銀行在2020年首次展開量化寬鬆
措施。
 
*現在:2020年底*

  所有業主及房地產投資信託經理的首要任務,是確保高水平的清潔╱維修保養標準,並進行
體溫檢測,以保證所有租戶安全,並使人們更有信心進入其設施。疫情對經濟帶來前所未見的影
響,所有持份者均須承受某種形式的痛楚。
  新加坡和澳洲商業資產的業主,被強制向銷售╱收益嚴重減少的租戶提供租金減免。此外,
業主亦以租賃佣金、豁免管理費和重訂租約的形式提供協助,以支持租戶渡過難關。
  市郊的零售收租業主亦加快數碼營銷計劃,以幫助租戶在網上銷售產品或支持餐飲租戶提供
外賣速遞服務。隨著更多民眾在家工作,這些市郊購物中心推出數碼設施和服務,以爭佔鄰近地
區的銷售份額。

*未來:2021年*

  踏入2021年,該行預計區內宏觀經濟環境,應會逐漸改善,但區內經濟增長將出現顯著
分歧6。儘管經濟復甦,預期低息環境仍會是利好房地產投資信託的一大動力。低借貸成本繼續
支持亞洲最優質資產獲得穩健需求。
  該行的基本情況預測是:基於政策學習及經驗,新加坡、香港和澳洲等主要國家╱地區應不
會實施全面封鎖。成功研發疫苗的利好消息,有望在2021年恢復民眾和企業的消費信心。
鑑於2020年零售收租業的基數偏低(高水平的租金優惠),其現金流可望回升;而在增值收
購交易刺激增長的支持下,工業房地產投資信託將保持穩定。
  根據這個基本情況預測和有利的宏觀經濟環境,亞太房託的收益率前景在明年應繼續具有吸
引力。亞太房託的預測收益率約為5﹒21%,亞洲股市的收益率則為2﹒1%。根據該行的觀
點,預期亞太房託的派息長遠將維持穩定,主要受惠於該資產類別的優勢及經濟環境改善。

*總結*

  該行的看法是,以資產類別來說,亞太房託的主要吸引力在於為投資者提供穩定和可持續的
派息。雖然這項假設在2020年初面對挑戰,但政府和央行的應對措施有助穩定房地產業。踏
入2021年,該行認為經濟前景日益改善及持續的低息環境可望利好亞太房託的表現。
(ho)

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