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04/12/2018 11:00

《洞析樓市-魏東》房價會不會因中美貿易戰熄火而走高

  《洞析樓市》吸引了全世界關注的G20習特會結束了,中美之間達成了「休戰」90天的
協議,在這90天裏,中美會就強制技術轉讓,知識產權保護,非關稅壁壘等問題進行磋商並達
成協議,如達不成協議,則美國仍會提高關稅。雖然是暫時的休戰,但這樣的結果已經是一個最
好的結果,中美雙方都希望借助這個緩沖期達成某種協議,畢竟,貿易戰的結果只能是兩敗俱傷

  在今年春夏之交貿易戰爆發之前我曾經寫過一篇關於中美貿易戰對中國房地產市場影響的專
題報告,報告中主要分析了貿易戰對中國商業地產市場的影響。在彼時,我們猜想的大概率事件
是中美兩國都知道貿易戰不會有好結果,因此開打的可能性不大。盡管如此我們仍舊對一旦貿易
戰全面爆發對商業地產市場的影響作出了分析,最後的結論是貿易戰爆發,由於外資企業在一線
城市寫字樓市場份額逐漸降低,而受貿易戰最直接影響的貿易、制造業、物流等行業並不是寫字
樓的主力租戶,因此對寫字樓市場的影響有限。對零售物業市場而言,貿易戰對沿海較為依賴貿
易出口的省份的經濟會產生影響,進而造成消費疲軟,最終會反映到零售物業市場,但這種影響
會有一個較長的滯後期。貿易戰對倉儲物流市場的影響應該是最大的,一些企業有可能因為貿易
戰轉而將生產線外遷至周邊國家,這對倉儲物流物業會產生較大影響。報告發布至今已有半年的
時間,回頭看看,正如我們所預料的那樣,寫字樓和零售物業市場波瀾不驚,整體維持了平穩向
上的態勢,而倉儲物流市場在過去的半年中也並沒有受到影響,反而市場表現良好,是房地產板
塊裏面投資者較為青睞的一個類別。

*即便明年流動性可能好轉,但政府仍會嚴控資金流向*
 
  在美國股市調整,華爾街與工商界的不斷遊說以及美國中期選舉結束等諸多因素的影響下,
特朗普總統選擇短時間內休戰不失為一個明智的選擇,畢竟貿易戰開打半年美國已經有後院起火
的態勢,而中國在過去半年的時間內也在不斷調整政策和承諾,相信中美兩國的官員們會充分利
用這三個月的時間努力達成協議,以一個低關稅的結果迎接新的一年。
  如果貿易戰熄火對中國的房地產市場會帶來哪些影響?對商業地產市場而言,原來並不會受
到太大衝擊的寫字樓和零售物業市場仍將維持現狀,倉儲物流市場肯定會是利好,不過從目前的
情況看這個版塊已經處於供不應求的狀態了。如果貿易戰熄火,則意味著來年中美貿易會繼續走
強,在中國增加對美國農產品等方面的進口之外,中國的大批產品仍將以較低的關稅進入美國,
目前尚不清楚中國會在多大程度上降低對美國的貿易順差,但可以想見美國對中國千億美元的貿
易逆差一定不是短期之內可以消除的。此外,在本月,美聯儲主席鮑威爾又釋放鴿派言論,讓市
場普遍預計強勢美元已經終結,在此背景下,中國的外匯儲備有可能進一步走高,外匯佔款的增
加使貨幣供給進一步增加,目前市場流動性緊張的局面預計會有較大改善。
  以往一旦市場流動性增加,則資金無一例外會流向房地產市場,目前房地產市場這個水池已
經太大太滿,原本庫存巨大價格低迷的三四線城市在過去一年都由於貨幣化安置的政策讓房價翻
了番甚至形成了供不應求的局面,錢再向這個池子裏面流必然會醞釀巨大的風險。政府在過去兩
年的時間裏對房地產市場進行了可謂殘酷的打壓,限購限貸等政策的出台基本上讓市場回歸了理
性,一定程度上打擊了投資炒房的現象,同時積極鼓勵租賃性住房的發展,可以說政策的實施還
是見到了實效,因此,很難相信政府在2019年會放開房地產的調控政策讓水繼續流進來,因
為一旦開了閘,控制了兩年的房地產必然會引來報復性增長,屆時再要控制將會難上加難。所以
,即便2019年的流動性可能好轉,但政府仍會嚴控資金流向,嚴防房地產市場炒作的死灰復
燃。不過,流動性的相對寬鬆對房地產開發商而言將會是利好,畢竟上游的水大,即便是在調控
之列,下游無論如何也能得到點雨露不至於渴死。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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