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24/12/2018 11:00

《洞析樓市-魏東》年末北京寫字樓市場迎來拐點

  《洞析樓市》又至年尾,到了該總結一年市場的時候,四季度北京寫字樓市場的數據出來,
覺得有必要盤點一下這一年北京寫字樓市場的整體情況。
  在所有地產板塊裡面,寫字樓市場可以說是透明度相對最高,且最市場化的一個板塊,寫字
樓的供需關係可以直接反映到租金水平上,通常情況下,當供應增大時,租金會下跌,反之,當
供應減小需求增大時,市場的租金則會上漲。與此同時,由於寫字樓的市場需求是由一個個租戶
的租賃構成的,因此寫字樓市場也就成為了經濟走勢的晴雨表,通過分析寫字樓市場的租戶成交
組成大概可以判斷一個城市的主要產業構成,而從寫字樓市場的需求情況也可大體判斷出一個城
市的經濟發展情況。

*北京寫字樓市場有幾個獨特的地方*
 
  北京寫字樓市場有幾個獨特的地方,首先是「全國最貴金融街」,位於西二環的金融街商圈
的平均租金在全球所有細分商圈裡排在倫敦西區和香港中環之後位列全球第三,今年第四季度金
融街寫字樓的租金報收於706元每月每平方米,這個價格幾乎比同樣位於二環邊的東二環區域
高了近一倍。在全國所有最貴寫字樓的排名中,租金最高的前15個寫字樓全部位於金融街商圈
。由於歷史的原因,中國的一行三會全部位於金融街區域,在上世紀末金融街剛剛有了雛形之時
,所有人都不會想到這個區域會有那麼多的金融機構願意花這麼大的代價只為了能夠和中國金融
業的最高監管機構挨得近一點,更近一點。
  北京寫字樓的另外一個特點是最近幾年,不管市場供應增多還是減少,整個市場好像在故意
和經濟規律過不去,租金一直都在不溫不火的慢慢漲。自2008年金融危機對北京寫字樓帶來
重擊之後,北京寫字樓在2010-2011年間見證了一個巨變,以往以外資企業為主的寫字
樓市場逐漸演變成了內資企業為主導的市場,同時,寫字樓租金在一年之內以讓人瞠目結舌的速
度翻了番。市場在2012年之後逐漸進入平穩期,從2012年到2018年北京寫字樓每年
的新增供應在七八十萬平方米左右,但寫字樓的租金則一直不疾不徐的漲著,有些年份的供應量
大,投資者這邊還在糾結著可能的租金下行,那一邊市場則以一副巋然不動的樣貌展現給所有人
一個未受任何影響的租金,以至於到後來,幾乎所有人都開始相信北京的租金就是會這樣不疾不
徐的緩緩漲上去。
  直到今年的第四季度。如果從數據上看,今年下半年北京五大核心商圈(CBD,金融街,
東二環,中關村,燕莎)的需求面積僅為1﹒8萬平方米,而第四季度北京五個核心商圈的吸納
更是歷史上首次出現了負增長。P2P暴雷是一方面,金融業今年整體表現慘淡,整個行業不但
大幅縮減招人計劃,甚至還有不少企業開始裁員,反映在寫字樓上則是縮小辦公面積,或是從租
金貴的區域的寫字樓搬到相對便宜點的區域。互聯網和高科技行業同樣水深火熱,伴隨著比特幣
的大幅跳水,和區塊鏈相關的上下游企業在今年下半年的日子變得非常難過,而諸如OFO這類
依靠融資度日的獨角獸企業則在經濟整體惡化的背景下體驗到了世道的艱辛,第四季度,OFO
從原來的理想國際大廈的四層辦公面積搬到了同一區域的互聯網金融中心,而面積則大幅縮減到
僅佔據了半層面積。

*北京寫字樓市場將面對是成交低迷的一年*

  當然,也有互聯網企業仍在擴張,比如手機健身應用KEEP在今年的第四季度在望京大手
筆租賃了近1﹒5萬平米的寫字樓面積,這從一個側面也反應出能滿足現代人「愛美怕死」需求
的服務將會是一個新的增長點。從整體市場來看,今年全年寫字樓的吸納是46萬平方米,和過
去幾年的水平持平,核心商圈需求的負增長意味著非核心商圈的需求比以往更強勁了,經濟疲軟
的大環境下,企業在辦公成本方面的支出顯得更為審慎,對租金的敏感度也變得更高了。
  在寫字樓的大宗物業成交市場,這個季度,和鏈家有著千絲萬縷聯繫的願景集團斥資105
億元收購了東三環的盈科中心,這個項目在2014年由基匯資本以57億元購得,僅僅四年的
時間升值近50億元,這也讓很多的投資者對於北京寫字樓的升值前景有了更多的想象空間。
  作為中國最重要的寫字樓市場之一,在2018年的第四季度,北京寫字樓市場有可能迎來
一個租金下行的拐點,經濟形勢的整體低迷最明顯的反映在了金融和互聯網兩個行業,而這兩個
行業又恰恰是北京最主要的兩大支柱產業。數據不會說謊,從北京寫字樓市場的需求可以很明顯
的看到這兩個板塊的萎縮。即將到來的2019年是充滿了不確定性的一年,中美貿易戰的談判
結果難以預測,而全球整體經濟的不景氣勢必會繼續波及中國,在股市和房市都未見回暖的情況
下,北京的寫字樓市場將要面對的也必將是成交低迷的一年,也許,是時候該早做準備了。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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