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14/01/2019 11:00

《洞析樓市-魏東》由經濟數據透視北京市場

  《洞析樓市》近期北京市統計局發布了北京前11個月的經濟數據,這些數據有些頗值得玩
味,對這些數據的分析或許也有助於幫助我們更好的看清2018年發生了甚麼,從而對
2019年的市場走勢有一個更為清醒的認識,並提前做出應對預案。
  同江浙和東南沿海省份以製造業為龍頭的發展模式不同,北京的製造業歷來相對薄弱,同時
,2015年北京開始清理外來人口,疏解非首都功能產業,一些產能相對落後、對環境污染嚴
重的製造業逐漸向河北、天津等區域遷徙,因此服務業成為北京重點發展的行業,這也使北京歷
來在全國第三產業佔比的排名中位居首位,在2018年第三季度,北京的第三產業佔比高達
82﹒3%,這個比例比全國水平高出了近30個百分點,比上海則高出了12﹒3個百分點。
  在北京的第三產業中,金融業在其中的佔比排名第一,為21﹒5%,其次是信息傳輸、軟
件和信息技術服務業和專業服務業,分別佔比14﹒7%,這個佔比同2018年北京寫字樓的
成交有很強的相關性,在2018年寫字樓的成交中,高科技互聯網行業佔比達到35%,金融
業佔比達到21%,專業服務業(包含聯合辦公)佔比達到30%。可以說,高科技互聯網、金
融和專業服務業這三個產業的發展決定了北京寫字樓市場的生態和走勢。

*五大核心商圈吸納量首現負增長*
 
  2018年的寫字樓市場用虎頭蛇尾來形容並不為過,前三個季度形式一片大好,我們看到
三個主要行業都在積極的擴張,對辦公面積的需求旺盛,但是到了第四季度形式急轉直下,成交
開始萎靡,不管是帶看量還是成交都變得極為稀少,而從戴德梁行第四季的寫字樓數據來看,北
京的五大核心商圈的吸納量首次出現了負增長。從北京市統計局發布的數據很可以發掘出寫字樓
變化產生的原因。
  在北京1-11月的經濟數據中,信息傳輸、軟件和信息技術服務業的利潤總額同比增幅僅
為1﹒8%,而在2017年的同期,這個增幅則高達69﹒4%。高科技互聯網行業的發展特
點是擴張迅速,因此在行業發展較好的情況下對寫字樓的需求非常旺盛,而當行業發展緩慢或停
滯的情況下,他們對寫字樓需求的放緩對北京寫字樓市場的影響變得十分顯著。另外的一個板塊
是科研和技術服務業,2018年前11個月的利潤增幅為-6﹒8%,而2017年同期則為
2﹒5%,此外作為北京城市重點發展的文化體育和娛樂業在2018年前11個月的增幅為
27﹒1%,較2017年同期大幅下降了17﹒7個百分點(2017年為44﹒8%)。

*民營、外資企業需求在萎縮*

  從不同類型的企業利潤來看,國有企業在今年的利潤有了大幅的增長,1-11月的利潤同
比增幅達到57﹒8%,而在2017年則為-7﹒7%,與之形成鮮明對比的是私營企業,其
利潤同比增長為-31﹒4%,而2017年同期則為75﹒4%,私營企業在2018年的艱
難可見一斑。港澳台企業的利潤情況同樣不樂觀,利潤同比增長也為負數,為-17﹒9%,而
2017年同期為47﹒6%。外資企業的利潤雖然保持同比的正增長(22﹒6%),但同
2017年相比也大幅下滑了26﹒5個百分點。這些數據從另外一個方面解釋了北京寫字樓以
內資、國企為主的需求,而來自民營企業和外資企業的需求則在萎縮。
  北京的經濟是中國目前經濟的一個小縮影,雖然有限制人口遷移產業等多種舉措,但作為首
都,北京仍然是中國資源最集中的城市,並且是世界500強企業最集中的城市(共有58家世
界500強企業的總部位於北京)。在全球經濟低迷,國內經濟結構調整,原有支柱性產業發展
乏力的情況下,如何尋找經濟發展的新動能,在保障國有企業穩步發展的前提下有效扶持私營企
業的發展是當前政府亟待解決的問題。在我們所在的房地產行業,經濟能否企穩回升關乎樓市,
尤其是商業地產市場能否更好的發展。已經到來的2019年充滿了不確定性,能否穩定住經濟
和重點行業的下滑走勢將是政府的工作重點,對此我們拭目以待。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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