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02/07/2019 11:20

《洞析樓市-魏東》上半年北京商業市場喜憂參半

  《洞析樓市》2019年上半年過去,在過去的6個月中,寫字樓市場延續了從去年年底出
現的低迷走勢,受整體大環境的影響,整體市場需求疲軟,市場租金出現鬆動,企業對成本控制
更加嚴格。零售市場則延續了2018年的火熱勢頭,首店政策的出台帶動了品牌將首店首選布
局北京,為北京的零售市場帶來了更多的活力。
 
*甲級寫字樓市場租金繼續出現鬆動*

  2019年二季度,北京甲級寫字樓市場租金繼續出現鬆動,全市寫字樓有效淨租金按建築
面積計算達每月每平方米人民幣396﹒19元,環比下降0﹒9%,五大核心商圈有效淨租金
按建築面積計算達每月每平方米人民幣436﹒62元,環比下降0﹒5%。分商圈來看,麗澤
金融商務區、金融街和中關村租金水平保持堅挺,分別環比漲3﹒4%、0﹒4%和0﹒6%,
其餘各商圈市場租金均呈現不同程度的下調。

*市場租賃成交回暖*

  二季度,位於中央商務區的中國人壽金融中心作為中服地塊首個項目正式啟用,隨著新項目
的入市和部分企業退租及縮減面積影響,全市和五大核心區空置率分別上升至8﹒9%和
5﹒6%。雖然空置率繼續小幅上揚,但市場租賃成交較一季度出現好轉。本季度北京全市和五
大核心商圈市場淨吸納量達15﹒4萬和7﹒7萬平方米,分別為一季度的6﹒1倍和3﹒7倍
。發生的一些大面積成交如工業互聯網研究院租賃東湖灣大廈約21000平方米的辦公面積;
廣發銀行北京分行租賃中融信托大廈約19300平方米的辦公面積;龍湖租賃北辰世紀中心
15200平方米的辦公面積;Wework租賃上東公園裡約8700平方米的辦公面積等。

*綠色健康與智能科技樓宇時代來臨*

  截止至2022年,北京寫字樓市場將預計迎來約283﹒3萬平方米新增供應,其中約
70%位於非核心商圈。除了高質量的硬件設備和物業服務水平,大堂的人臉識別系統與綠色共
享交流區等新功能已逐漸被應用到在建項目的設計中。除此之外,越來越多的業主開始更加注重
租戶的體驗和健康,很多現有寫字樓也都紛紛進行升級改造,如增加PM2﹒5過濾系統和直飲
水配置等。未來,具有健康、智能、共享理念的新型辦公建築將會受到更多租戶的歡迎,並為業
主創造更大的價值。

*零售市場首店經濟凸顯成效*

  2019年二季度,國貿商城南區、房山首創奧特萊斯二期以及昌平萬優匯三個項目的入市
,為北京零售市場帶來約24﹒5萬平方米的新增零售空間。除房山首創奧特萊斯二期外,其餘
兩個項目均屬城市更新類項目。至此,全市零售總體量上升至1380萬平方米,其中購物中心
佔比超過86%,為1187萬平方米。
  在年初「首店經濟」政策的帶動下,多個品牌首店陸續進駐北京零售市場。本季度,美國超
級玩具城F﹒A﹒O Schwarz亞洲首店進駐國貿商城;JACK & JONES 
ULTRA在北京龍湖長楹天街開出其亞洲首店;球鞋寄賣店鋪Sole Stage中國首店
在三裡屯太古裡開業;英國設計師品牌BORA AKSU KIDS中國首店落戶北京SKP
;意大利時尚品牌CALZEDONIA北京首店在世貿天階開業等,總體來說,這些品牌首店
還是更傾向於三里屯、CBD商圈,這兩個商圈目前空置面積非常少,品牌更新速度也非常快。
除了品牌首店不斷開出,本季度多個舊店升級的品牌也陸續開業,比如,國貿商城的I﹒T, 
McQ和Max Mara,以及銀泰中心的星巴克,SKP的STELLA 
MCCARTNEY等。
  今年以來,北京的夜經濟也一直備受關注,在政策的支持下,各大購物中心都加碼以餐飲為
主的夜間消費模式,服務不同工作時間人群的生活需求。比如,朝陽合生匯的「深夜食堂」、中
糧小鎮的「深夜食街」、北京坊推出的24小時「深夜書房」Page One書店等,都成為
項目新的銷售及客流增長點。

*零售市場展望*

  2019年下半年,預計芳園里ID Mall、龍湖長安天街等項目將有望入市,將為市
場帶來25萬左右的新增零售空間,全年整體市場供應量將較2018年有大幅下降。另外,6
月中旬,北京商務局提出,擬在全市構建廣域級、區域級、地區級、社區級四級商業中心體系,
預計未來北京的商業格局將進一步得到優化,區域項目的定位也更加明確化。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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