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21/10/2019 11:00

《洞析樓市-魏東》寫字樓空置率高企是否值得警惕

  《洞析樓市》近期北京寫字樓空置率不斷走高吸引了不少眼球,同時,北京市政府對於北京
樓宇經濟的發展也頗為關注,約談了幾家商業地產代理咨詢公司的專家進行了座談,對北京寫字
樓市場的現狀做了排查摸底,那麼,北京寫字樓是不是真的已經到了值得引起警惕的狀態?
  根據戴德梁行的研究數據,今年三季度北京寫字樓全市的平均空置率是10﹒15%,較二
季度上升了1﹒22個百分點。通常而言,一個城市寫字樓的空置率以10%為一個分水嶺,超
過10%以後,整個市場租戶的話語權逐漸增強,開始出現議價空間,隨著空置率的不斷增高,
客戶的議價空間逐漸加大;而當空置率小於10%時,整體市場可以稱之為業主市場,由於市場
可租賃面積少,給租戶的選擇空間少,業主具有較大的話語權和定價權,整體市場的租金會表現
得更為堅挺。
  以上海為例,隨著過去幾年寫字樓供應的不斷增加,上海市場的整體空置率不斷走高,至
2019年第三季度上海的寫字樓空置率已經上升至18﹒5%,較2016年第三季度上升了
7﹒5個百分點,市場也逐漸從業主市場徹底轉變為租戶市場,甲級寫字樓租金從2016年第
三季度的288﹒65元╱月╱平方米下降到2019年第三季度的261元╱月╱平方米,下
降了9﹒5%。

*北京不同商圈寫字樓空置情況迥異*
 
  同上海相比,北京寫字樓10%的空置率相對而言並不算高,而且,如果我們看看細分市場
就可以看出,北京不同商圈的寫字樓面臨著迥然不同的境況。CBD,金融街,東二環,燕莎和
中關村這五大傳統商圈的空置率保持低位,金融街和中關村的空置率僅為1﹒9%和1﹒7%,
整個區域基本處於滿租狀態,燕莎,CBD和東二環的空置率分別為8﹒2%,8﹒1%和
5﹒6%,雖然較去年三季度都有了明顯上升,但整體市場供應仍偏緊張。同這幾個核心商圈形
成鮮明對比的是以麗澤金融商務區為代表的新興商圈,麗澤區域三季度的空置率達到了71%,
同二季度持平,而亦莊的空置率也超過了30%。這些新興區域的大量空置面積直接拉高了北京
整體市場的空置率。
 不過一個不容置疑的事實是,從2018年第四季度開始北京寫字樓的需求確實開始變得疲軟
,整體市場的吸納不斷走低,核心商圈甚至出現了史上首次需求的負增長。今年第三季度,雖然
全市的寫字樓需求超過了6萬平米,但核心商圈的淨吸納面積僅為3556平米。由於整體經濟
走勢放緩以及外界的不確定性導致企業對成本控制更加嚴格,表現在寫字樓租賃上則是企業在從
甲級寫字樓向乙級寫字樓流動,從核心商圈向非核心商圈搬遷的趨勢也較為明顯。

*二線城市平均空置率達28﹒4%高點*
 
  從全國主要城市的寫字樓情況來看,經濟下行趨勢也反映在了寫字樓市場,2季度全國主要
城市除南京和成都外其他城市的租金都處於下降狀態,從空置率角度,二線城市的平均空置率達
到了28﹒4%的高點。由於絕大多數二線城市的服務業佔比都在60%以下,因此寫字樓市場
需求多由第二產業帶動,雖然表現穩定但增長乏力。
   由於經濟走勢下滑的趨勢已成定局,而中美貿易戰的結果尚難判斷,因此今年四季度整體
寫字樓的下行趨勢已成定局。如中美貿易談判能有一個較為滿意的結果,那麼2020年下半年
整體市場會有回暖可能。從投資者的角度而言,由於中美的貿易摩擦導致來自美國的投資者近期
表現得非常謹慎,但由於全球經濟持續低迷,中國的寫字樓資產對意圖全球布局的投資者而言仍
頗具吸引力。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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