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18/11/2019 11:00

《洞析樓市-魏東》金融市場開放,利好寫字樓市場

  《洞析樓市》自今年年初以來,中國迅速加快了金融市場開放的步伐,國務院上周發布了關
於進一步做好利用外資工作的意見,全面取消在華外資銀行、證券公司、基金管理公司等金融機
構業務範圍限制,減少外國投資者投資設立銀行業、保險業機構和開展相關業務的數量型准入條
件等。同時,金穩委,銀監會從取消外資股比限制、放寬市場准入條件等方面提出多條銀行和保
險業開發新政。此外,支付清算領域,PayPal正式進入中國市場,而Wirecard 
AG也正在等待審批。中國政府對於金融行業的開放無疑引起了外金融機構的高度關注。
 
  從市場數據看,截止到今年6月份,在境外機構持有的境內人民幣資產中,股票總額為
16473億元,佔中國股票市場的3﹒07%,外資持有中國境內人民幣債權市值近佔總市值
的2﹒2%,在保險行業,人保和財保中,2018年外資佔比也僅為6﹒19%。由於歷史以
來中國對於境外資金進入中國表現得非常謹慎,導致金融市場活力不足,發展緩慢。在全球化大
背景下,中國的資金需要全球流通的需求變得越來越迫切,中國需要用金融的深度開放來完成對
全球資源的有效配置從而實現中國經濟的進一步騰飛。
 
  對境外投資者而言,中國的金融市場具有巨大的吸引力,中國金融業增加值從2009年的
2﹒18萬億上升到2018年的6﹒91萬億,上漲了217%,並且過去十年的平均增速為
7﹒2%。中國的保費收入從2009年的1﹒11萬億元上升到3﹒41萬億,上漲了
207%。目前中國股市上市公司市值同GDP的比例僅46﹒4%,而美國是148﹒5%,
新加坡是188﹒7%,巴菲特認為這個比值在70-80%是投資的最佳區間,這說明中國股
票市場是被低估了,這也給境外投資者一個抄底的機會。種種數據都顯示,伴隨著中國金融市場
的逐漸開放,境外金融機構將會越來越多的進入到中國市場,這無疑將會給中國的寫字樓市場帶
來利好。
 
  以北京為例,作為中國的金融政策制定和監管中心,北京歷來吸引眾多金融機構將總部設立
與此。金融業一直以來是北京寫字樓市場成交的主力。2015-2017年,金融業成交一直
領跑北京寫字樓市場,佔比分別為32%、40%和34%。從2018年下半年開始,由於國
家開始了對P2P類企業的嚴格監管,很多相關金融企業出現退租和縮減面積現象,導致北京寫
字樓市場金融企業的租賃成交自2018年下半年開始逐漸放緩,2019年三季度成交佔比下
降至19%。
 
  作為北京寫字樓市場金融企業的最大聚集區,金融街聚集了大量內外資金融機構。由於金融
街企業租戶的穩定性極高,五年來區域內空置率始終保持在5%以下,2015-2019年前
三季度,新租和搬遷至金融街商圈的金融企業租賃面積佔金融企業總簽約面積的12﹒7%,而
中央商務區和東二環得益於核心區域優越的地理位置和相對充裕的可租賃面積,同樣成為金融企
業的青睞之地。2015年-2019年前三季度金融企業新租和搬遷至中央商務區和東二環商
圈的租賃面積分別佔金融企業總簽約面積的38﹒6%和9﹒7%。同時,受近幾年北京城市更
新的快速發展,一些位於非核心商圈但地理位置相對優越的城市更新項目也同樣受到了金融企業
的青睞,租賃面積分別佔金融企業總簽約面積的10﹒7%,如廣發銀行北京分行租賃了位於菜
市口的城市更新項目中融信托大廈近19000平方米的辦公面積。
 
  值得一提的是,北京的金融企業成交仍主要以內資機構為主,2015年-2019年前三
季度,外資金融企業新租和搬遷的成交面積僅佔金融企業總簽約面積的7﹒7%。其中,以大量
外資機構和金融行業聚集的中央商務區更加吸引外資金融企業的關注。2015年-2019年
前三季度,新租和搬遷至中央商務區的外資金融企業租賃面積佔外資金融企業總簽約面積的
44﹒2%。受全球經濟不景氣影響,望京-酒仙橋和亦莊等非核心區域得益於較低的市場租金
和充足的可租賃面積也受到了有大面積需求的外資金融企業的青睞。
 
  長遠來看,金融開放將會是循序漸進的過程,不會立刻給寫字樓帶來明顯的變化,由於大多
數境外金融機構進入中國都是先設立代表處,這些需求面積小,成本控制較為嚴格。但從更長期
的發展來看,未來3-5年,境外金融機構將會逐漸滲透到中國的主要城市,他們對寫字樓的地
段和品質要求較高,且承租能力較強,因此會帶動城市寫字樓市場的需求。在北京,雖然金融街
仍是外資金融機構進入北京的首選之地,但由於可租賃面積有限,中央商務區、麗澤商務區等區
域將成為外資金融機構進入北京的首選。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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